人民币升值影响分析及资产表现预测

人民币升值对经济和资产价格的总体影响

从过去七轮人民币升值的历史来看，人民币升值周期需要满足一个条件：货币紧缩或风险溢价下降（体现为经济政策不确定性下降）。从宏观角度看，人民币升值将通过两个渠道拖累经济：出口和货币状况。人民币升值期间主要资产类别的整体表现：（1）利好商品。 (2)利空中国利率债。 (3)对A股未必利好。 （4）有利于新兴市场股票市场，但未必跑赢发达市场股票市场。 （5）在滞胀和防范金融风险推动人民币升值期间，港股表现良好，往往跑赢A股。 （6）2019年之前的升值对黄金有利，但2019年之后则变坏。

人民币升值也分为不同阶段——根据货币和信贷的划分

人民币升值时期按照货币信用划分，从而总结了各阶段主要资产类别的运行规律。总体而言，风险资产和黄金在“银紧银松”阶段表现最佳，在信贷拐点后获得动力。腐烂，利率债券开始表现。 （一）人民币汇率：信贷紧缩后升值速度放缓。 （2）大宗商品：“紧银贷”时期表现最好，但“紧银贷”时期上涨动力减弱。 （3）我国利率债券：剔除两次经济过热异常时期和“钱荒”的影响，“银信紧缩”后，利率上行动力明显减弱。 （4）A股：人民币升值时期，A股的主要涨幅集中在“紧货币、宽松信贷”时期。 “紧币紧贷”时期表现明显疲软。原因在于，如果没有大量增量资金进入股市，“货币紧+信贷紧+人民币升值”期间，利润上升难以抵消估值下降。 （5）新兴市场： “银紧、信贷”时期表现最佳、跑赢发达市场 进入“银紧、信贷”时期后，表现明显恶化，开始跑输发达市场。国内收紧总体流动性对港股估值的影响并不比A股大，在“货币紧张、信贷紧张”时期，港股往往能跑赢A股。 (7)黄金：与大宗商品类似，黄金上涨。 “紧银贷”时期动能减弱。

未来展望：人民币升值放缓，中资利率债配置增加

预计人民币升值将持续到2021年第二季度，但升值速度将放缓：（1）货币宽松的实质性拐点可能要到2021年第二季度才会逐渐明朗。 （2）拜登上任后不会改变对华强硬立场，经济政策不确定性指数难以继续下降。 （3）在全球疫情错位的情况下，出口份额的恢复可能难以持续。 （4）“紧货币、紧信贷”时期的人民币升值幅度不及“宽货币、宽松信贷”和“紧货币、宽松信贷”时期的升值幅度。

大宗商品：2021年上半年仍有上涨脉搏，但预计未来6个月大宗商品收益率将低于2020年下半年“银紧、信松”时期。中国利率债：未来至少会开始季度市场行情。从历史上看，人民币升值对整个债券市场是利空的，但如果伴随着信用拐点，就会伴随着做多利率的机会。黄金：持续震荡。信贷拐点出现后，黄金收益率并不如“紧银、松信贷”阶段。 A股：人民币升值时期，A股主要涨幅集中在“紧货币、宽松信贷”时期。 “紧币紧贷”时期表现明显疲软。预计A股未来收益率将弱于2020年下半年。 新兴市场：进入“银紧、信贷紧”期后，增速预计放缓，发达市场市场将重新占据上风。港股：2020年跑输A股，2021年上半年或跑赢A股。

风险提示：全球疫情超预期；疫苗的效果不如预期

文本

一、人民币升值对经济和资产价格的总体影响

1.1 升值周期的共同点：货币紧缩或风险溢价下降

2005年“7.21”汇改后，人民币不再单纯盯住美元，开始实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度。此后，人民币汇率变得更加灵活，迄今为止，人民币兑美元已经历了7轮升值周期。从过去七轮人民币升值的历史来看，人民币升值周期需要满足货币紧缩或风险溢价降低（体现为经济政策不确定性降低）的条件之一。

货币紧缩的宏观背景可分为三类：（一）复苏期。 2006-2007H1和2020年5月至今的两个周期是非常明显的经济复苏带动的货币紧缩周期。 (2)滞胀期。尽管实际经济增速放缓，但通胀却快速上升，货币政策收紧控制通胀，如2007H2-2008H1、2010H2-2011年。 （三）加强金融风险防范时期。尽管2013年和2017年经济和通胀不足以收紧货币，但货币政策开始转向风险防范，金融去杠杆导致货币政策收紧。

当货币宽松时，如果风险溢价下降，人民币仍有升值空间。过去七轮人民币升值周期中有五轮是在货币紧缩背景下升值。不过，在少数情况下，货币宽松也会导致人民币升值，比如2018年12月-2019年4月和2019年9月-2020年1月，3月Shibor利率分别变化-31BP和16BP。总体来看，货币政策是宽松的。但在这两个时期，中国经济政策不确定性指数均从高位回落，人民币风险溢价下降，人民币在两个时期均升值约4%。

根据以上划分，可以总结出不同时期人民币升值的两种规律：（1）货币紧缩期（10.9%）>货币宽松期（4.4%）。 （2）货币紧缩程度与人民币升值幅度没有直接关系。货币紧缩的原因更为重要，名义经济增长改善（包括复苏期和滞胀期）驱动（12.2%）>金融风险防范（8.4%）。

1.2 人民币延迟升值影响经济

人民币升值确实让一些外债比例高、原材料进口依赖度高的企业受益。但从宏观角度看，人民币升值会滞后并拖累经济，主要通过两个渠道：

（一）人民币升值不利于出口。人民币升值不仅增加了出口企业的汇兑损失，也降低了出口企业的竞争力。经过过去几轮人民币升值，出口出现见顶回落的情况，领先期约为2-3个季度。例如，2010年至2013年，人民币连续四年升值，期间出口增长重心持续下移。

（二）人民币升值导致货币条件收紧，进而拖累经济。一些国外央行通过构建MCI（货币状况指数）来量化广泛流动性的紧张程度。其中之一是汇率。汇率升值将导致货币条件收紧。货币状况指数领先经济约1-3个季度，最终将拖累经济。

1.3 人民币升值期间主要资产类别整体表现：利好大宗商品，利空债市，但不一定利好A股

人民币升值总体上有利于大宗商品。人民币和大宗商品都可能受到经济基本面和货币政策等因素的影响。人民币升值周期需要满足货币紧缩或风险溢价降低的条件之一。货币紧缩的背景主要分为：复苏期、滞胀期和金融风险防范强化期。大宗商品在复苏期和滞胀期表现良好（CRB指数平均上涨34%）。过去两轮金融风险防范驱动的货币紧缩期间，信贷创造受到抑制，房地产景气度无法大幅上升，需求仅趋于稳定，大宗商品表现也不如复苏期和滞胀期。货币宽松期间，风险溢价下降带动人民币升值也会导致大宗商品价格上涨。这不仅是因为经济政策不确定性下降带动风险偏好回升，也常常引发经济企稳预期。 2019年初全球资产普遍上涨。就是这样。总体来看，人民币升值与CRB指数上涨呈正相关。大宗商品的影响按照人民币升值驱动力排序：名义经济增长改善>经济政策不确定性减少>金融风险防范。

人民币升值对利率债券是负面影响，负面影响程度与人民币升值幅度基本呈正相关。过去七轮人民币升值周期中，十年期国债收益率有所上升，平均上升54BP，但幅度会有所不同。在货币紧缩和名义增长改善期间，人民币升值幅度更大。理论上，人民币升值幅度越大，利率上升幅度就越大。事实上，除了2013年以外，基本上都遵循着这个模式。

人民币升值未必对A股有利。首先，更关键的是分析人民币升值的驱动因素是否有利于股市：（1）滞胀时期，企业利润无法进一步上升，估值会快速下跌。 （2）金融风险防范驱动人民币升值，股市缺乏增量资金流入，利率大幅上升，估值承压。 （三）经济复苏带动人民币升值，企业利润改善。虽然宏观流动性因经济好转而趋紧，但股市流动性尚可。 （四）货币宽松加上风险溢价下降推动人民币升值。此时风险偏好改善，并伴随经济企稳预期，对A股有利。其次，在人民币升值中后期，升值预期与上证指数的相关性更加密切。以2011年为例，虽然人民币全年都在升值，但4月份之后，升值预期转为下行，A股也呈现单边走势。虚弱的。

人民币升值总体上有利于新兴市场股票市场，但可能不会跑赢发达市场股票市场。在过去七轮人民币升值周期中，MSCI新兴市场指数均实现正回报，平均回报率为24.4%。主要原因是人民币升值期间，美元指数不会太强，海外资金会加大对新兴市场的配置。不过，美元指数成分中并没有人民币。美元指数和人民币并不完全是同一枚硬币的两面。 2010年至2013年，人民币单边升值，美元指数呈现震荡走势，导致新兴市场表现不及发达市场。

港股在人民币升值期间表现良好，在滞胀和防范金融风险的推动下，人民币升值期间往往跑赢A股。港股在人民币升值期间普遍能取得两位数的涨幅。过去七轮人民币升值期间，恒生指数涨幅中位数为19.1%，高于A股（5.5%）。在滞胀和金融风险防范驱动的人民币升值时期，主要原因是这两个时期A股缺乏增量资金，经济基本面只是稳定，无法消化利率快速上升对估值的压力。港股估值主要取决于海外市场，港股相对占优势。

人民币升值对黄金的影响：2019年是分水岭之年。 2019年之前，金价的主要推动力是通胀，黄金与大宗商品的大趋势基本一致。如前所述，人民币升值总体上对大宗商品有利。同样，人民币升值也利好黄金。然而，2019年之后，金价的主要驱动力变成了名义利率。人民币升值期间，金价表现一般。在2019-2020年全球央行降息浪潮中，美联储给出了YCC预期。金价在2020年8月创下历史新高，但当时大宗商品价格仅恢复至疫情前水平。 11月份以来，人民币持续升值，大宗商品价格大幅上涨。然而，黄金仅小幅波动。原因在于前期名义利率的下降已经透支了金价上涨的空间。大宗商品的飙升引发了利率中心的小幅上调，这可以让黄金继续波动。

2、人民币升值也分不同阶段——根据货币和信贷的划分

以上主要总结了近七轮人民币升值过程中主要资产的整体表现。但事实上，每一轮人民币升值也可以按照货币和信用划分为不同的阶段。我们分别使用 3M Shibor 和 12 个月信用脉冲作为货币和信用脉冲。可以利用信用代理指数对人民币升值周期进行相应划分，从而总结各阶段主要类别资产的运行规律。

（1）人民币汇率：“紧货币、紧信贷”时期，人​​民币升值幅度不及“宽货币、宽松信贷”和“紧货币、宽松信贷”时期。

（2）大宗商品：“银紧贷松”时期表现最佳，平均涨幅9.6%，中位涨幅11.6%。 “银紧贷紧”时期，上涨动力减弱，平均涨幅、涨幅中位数为11.6%。 8.1%和5.9%。原因在于“银紧+信贷紧+人民币升值”时期，广义流动性明显收紧。经济虽然不会立即下行，但已经进入复苏后期。

（3）我国利率债：从整个样本来看，在“银信紧”的形势下，利率债表现依然不佳。但如果排除2006年5月至2007年5月经济过热和2013年“钱荒”的影响，经过两个异常时期，进入“紧银贷”时期后，利率上行势头已明显减弱。被削弱了。

（4）A股：人民币升值期间，A股主要涨幅集中在“货币紧、信贷松”时期。在“紧货币、紧信贷”时期，表现明显疲软。上证综合指数的中位收益率为-5.4%。如果剔除2006年5月至2007年5月经济过热时期，A股平均收益率仅为-11.6%。原因在于，如果没有大量增量资金进入股市，在“银紧+信贷紧+人民币升值”时期，很难通过利润上升来抵消估值的下降。

（5）新兴市场：在“货币紧、信贷松”时期表现最佳，优于发达市场。进入“紧钱、紧信贷”时期后，它们的业绩明显恶化，开始跑输发达市场。

（6）港股：“紧银贷”时期表现不如“紧银贷”时期。但由于国内广泛流动性收紧，对港股估值的影响并不如A股那么大。 “银紧贷”时期港股表现较好。 “时期往往可以跑赢A股。

（7）黄金：与大宗商品类似，黄金在“银紧贷松”时期表现最好，平均涨幅和中值涨幅在19%左右。 “银紧贷紧”时期，上行动力减弱。

此外，如果我们观察信贷拐点后六个月主要资产类别的平均收益率和中位收益率，人民币、大宗商品、A股、新兴市场、港股和黄金的表现均弱于“紧缩时期”。货币、信贷宽松”时期，但中国利率债表现有所改善，十年期国债收益率平均下降4个BP。信贷拐点往往伴随着利率下行，无论是阶段性还是趋势性。

3、未来展望：人民币升值放缓，中资利率债配置增加

3.1 人民币升值预计将持续至2021年第二季度，但升值速度将放缓

人民币贬值的条件是货币宽松或EPU上升：（1）货币宽松的实质性拐点可能要到2021年二季度才会逐渐明朗。 2020年12月以来，央行续贷MLF创历史新高，资金状况有所改善。三个月Shibor利率从3.1%回落至2.7%左右，狭窄的流动性边际略有松动。不过，此轮政策强调“不急转直下”。 “预计不会太快转向大幅宽松。一般来说，一季度是数据真空期和春节扰动期，流动性往往出现季节性宽松。2021年一季度经济同比数据极有可能是超低基数下非常好，再加上错月春节的影响，2021Q1数据会释放出一些令人迷惑的信号，虽然我们根据PMI构建的先行指标显示经济环比可能会确认。一季度出现拐点，但在政策“不急转”的背景下，货币宽松的实质性拐点可能还需要等待二季度数据继续检验经济健康状况。 2）如果拜登上任后对华保持强硬态度，EPU指数将很难继续下跌。

人民币升值对我国房地产业的影响.pdf

中山大学学报论丛，２００７年第２７卷第１１期ＳＵＮＹＡＴＳＥＮＵＮＩＶＥＲＳＩＴＹＦＯＲＵＭ，Ｖ０１．２７Ｎｏ．１Ｉ２００７人民币升值对我国房地产业的影响‘张建军（万联证券有限责任公司，广东广州５１０８００）摘要：近年来，人民币的持续升值对我国经济产生了重大的影响。本文重点研究了人民币升值与房地产业发展的关系，并对人民币升值对房地产的影响从宏观和微观层面上做了不同分析，以期对制定相关政策提供有效的参考。关键词：人民币升值；房地产业；影响中图分类号：Ｆ８１２文献标识码：Ａ文章编号：１００７．１７９２（２００７）１１－０２５８－０４当前随着人民币升值的加速，对国内经济产生了重大的影响。从其他国家的发展过程中可以看到，一个国家的货币升值，会推动股票和房地产市场资产价格上涨，以往在日本、泰国和台湾都经历过这样的过程。上个世纪９０年代初，《广场协议》使日元大幅升值，并引发的１３本房地产泡沫破灭，是世界各国历史上至今为止最大的一次房地产泡沫。人民币一向被视为牵动亚洲货币走势的火车头，基于人民币汇率未来继续上升的预期，其他国家的国际资金争相涌入，还将对国内经济产生更大的冲击。因此，关注人民币升值对我国房地产业的影响有着重大的意义。

一、人民币升值与房地产业的关系尽管在现行的政策下，由于资本项目的管制，国际游资不能大规模的进入国内投机人民币升值，但是他们正在以政策允许范围内的方式悄悄进入，这个突破Ｅｌ就是房地产行业。选择房地产。这也是由于房地产的特殊性质决定的。房地产业是国民经济的重要组成部分，占有重要地位。改革开放以来，房地产占ＧＤＰ的比重越来越大，从１９９７年的１．６９％一路攀升到２００２年的１．９４％，许多地区更高，如上海所占比重高达７．３９％。房地产业的贡献不仅体现在总量上，还体现在对经济增长的推动作用方面，如在２００３年房地产业直接拉动我国国民经济增长的份额达１．３％。除此之外，房地产还通过对其他相关产业的作用间接拉动国民经济的发展。首先，房地产业对金融市场存在严重的依赖。房地产业属于实体经济范畴，但它不同于一般实业，与金融存在密切联系。无论是最初的开发建设还是最终的消费需求，都离不开金融，这种情况在我国房地产业更为严重。购买土地、原材料的资金以及施工建筑的费用绝大部分来自银行贷款，而对房地产的最终需求也要依靠银行提供的住房抵押贷款。其次，房地产具有类似于金融产品的保值增值特性。商品房除了满足人们的基本使用需求外，还具有投资特性。

例如，商品房可以为投资者带来稳定的收益，表现为房屋的租金收入。同时，由于土地的稀缺性和以及相反的巨大的住房需求，房地产有着很大的升值空间，买卖差收稿日期：２００７一１０—１５作者简介：张建军（１９６８一），男，河南商丘人，博士，万联证券有限责任公司总裁。价形成了另外一个利润来源。而且由于兼具实业产品的特性，房地产投资风险要相对比金融产品更小，也就是，在市场形势发生不利变化时，金融产品的价值可能趋向于０，而投资房地产由于投资者拥有实实在在的房产，损失可以大幅减小。最后。我国房地产业迅速发展的主要原因在于住房分配制度的改革。随着住房商品化程度的深化，住房已经成为一种重要的投资品。同时，房地产的升值预期也决定了房地产交易主体投资行为，也进一步推动了房地产价格上扬。二、人民币升值对房地产的影响（一）人民币升值对宏观房地产的影响１．财富效应。财富效应是由于货币政策实施引起的货币存量的增加或减少对社会公众手持财富的影响效果。财富包括两种形式：金融资产和实物资产。财富效应会直接带来商品需求的上升。从日本、韩国、新加坡等国家的经验来看，伴随着货币的升值，往往出现房地产价格的上升和股票市场的上涨。这就主要得益于“财富效应”。

一国本币升值，意味着这个国家财富的增加，人民的国际购买能力的增强。同样，对于我国而言，人民币升值意味着进口商品价格的下降，进而带动国内一般消费品价格的走低，多余的购买力将大量进入资产领域，其中房地产由于国内投资渠道狭窄更是将成为货币进入的主要方面。在货币可以自由兑换的情况下，本币大幅升值存在明显的财富效应。虽然，中国是一个有存在着外汇管制的国家，资本项目尚不能自由兑换，因此，人民币升值带来的财富效应该不会太明显。人民币的微升虽然会引来新的资金进人房地产市场，产生一定的刺激作用，但并不足以带来房价的大幅度上涨。但是，近期未登记的资本流入的上升，也就是反映在我国的国际收支平衡表上误差和遗漏项的上升的确值得关注。而当前房地产市场价格大幅度上扬的现状也说明这种财富效应的影响之深。２．流动性效应。在学术上，流动性效应又称为资产调整效应，指货币供给增加，会刺激对非货币金融资产即有价证券的需求及其价格上涨和利率下降的现象。流动性效应主要反应在两个方面：一是升值预期中的资金流动，即市场预期人民币将要升值，大量的短期投机性资金将涌人中国，这些“游资”中相当一部分将流向房地产市场，从．而推动房地产价格；二是人民币升值之后的流动性。

人民币升值一般意味着国内经济整体向好，投资机会多，而且收益水平相对其他地区可观。从另外一个方面看，投资者预期货币将持续升值，则大量资金必通过各种渠道进入国内市场，从投向来看，由于股票市场和房地产市场等流通性较好从而成为这些资金集中的领域，最终导致股市上涨，房地产价格上扬。从国内投资渠道上看，国内投资渠道的有限使得大量银行存款流入房地产业。统计数据显示，４月末银行业机构存差达１０．１万亿元，初步测算当前银行业机构流动性约在２．６万亿元左右。目前，我国一年期存贷利率差为３．６％（５．８５％一２．２５％），而美国仅为０．５％（５．７５％－５．２５％），这意味着与美国同业相比，我国银行业具备了谋取暴利的条件，除去２０％利息税和２％左右的ＣＰＩ，民众的银行存款不但不能保值增值，甚至是在贬值。在高流动性压力下，银行利率又不断下调，社会高收入人群积累的财富急于找到合适的投资保值的渠道，商品房投资作为相对风险较小、不用太多专业技术和管理能力的投资渠道受到投资者的青睐。正是由于市场存在着这种强劲的投资性购买需求，使得地产商们对高端市场的高额利润趋之若鹜。据房地产的统计数据显示（房地产网站），上海的投资性购房比例为１６．６％，而单价２５９在７０００元以上的房屋，投资性购房比例为３９％；一份南京民间调查机构的调查显示：２００３年南京市投资性购房比例为１７．１％，而在这年的第四季度，这个数字上升至２４％。

３．预期效应。如果投资者普遍预期人民币还将持续升值，这种预期对于流动性效应和财富效应还将产生明显的放大效果，从而进一步带动房地产市场的上涨。‘从其他国家的经验来看，预期效应对房地产市场的影响是极大的，例如日本在接受了“广场协议”之后，１９８５—１９９０年问日元大幅度升值，同时大量资金涌人并进入房地产市场，日本地产价格指数上涨了４倍多，最终导致地产泡沫破灭，使得日本不动产整体跌幅达到７５％。反之，如果投资者认为升值只是一步到位，则升值之前涌入的大量游资可能会选择获利了结退出，这种游资大规模的退出也可能导致房地产价格的大幅下跌。 从当前我国的情况来看，普遍认为人民币币值是被严重低估的，在人民币保持良好升值预 期下，按照资本的逐利本性，大量的国际热钱会进人中国的房地产市场，推动房价水涨船高。 尽管近１３人民币对美元汇率中间价曾创下七点九八四五的历史新高，较一年前汇改前累计升值 约三点五个百分点。但人民币升值压力持续存在。上半年９．９％的ＧＤＰ增长率，六百一十四亿 美元的贸易顺差，一千二百二十二亿美元的新增外汇储备，使得国际社会对人民币升值预期较 之以往愈发强烈。今年以来，进入中国的热钱呈逐月递增态势，且很大部分积聚到了房地产 业。

来自香港中原（中国）物业顾问有限公司的最新研究数据显示，预计今年下半年，港商 在内地投资的地产项目将达１０３５０宗左右，较上半年上升约１７％，预计投资总额将达到６０亿 元。有专家认为，港商疯狂投资内地房地产业主要是对人民币升值抱有较高的期望，用外币投 资内地房地产项目，随着人民币的升值而使手中的项目加速升值，港资进入内地房地产市场带 有炒作和投机的性质。 国外资本看好人民币，但如果只是将外汇简单换成人民币，目前人民币存款利息太低，加 上物价因素，实际上为负利率。如果换成人民币资本，房地产就是最好的选择。国际资本投入 房地产市场有两种直接诱因，其一是期望从人民币升值中得到更大收益。一旦人民币升值，在 外汇兑换成人民币资产后可以从抛售资产中获取高回报。其二是从事房地产炒作可以获得远高 于其他成熟市场国家的收益。调查显示，海外流动资金在美国房地产市场的平均年回报率为 ６％一７％，１３本为４％左右；而在上海其年收益可以达到２０％一２５％，北京也在８—１５％之间。 以上三种效应，对房地产市场影响最强烈的是预期效应，其次是资金流动性效应，而财富 效应在理论上和逻辑上是成立的，但对比来说，对宏观房地产市场的影响最弱。

Ｉ二）人民币升值在微观层面上对房地产的影响 １．房地产的上下游。房地产行业的上游产业指的是钢铁、水泥和能源等方面。对于这些 产业来说，因为很多会涉及到海外采购，如石油、铁矿石等等，因此人民币升值之后会造成海 外采购成本的降低，影响到整个上游产业的价格降低，有利于房地产行业的降低成本。从房地 产本身来说，人民币升值将导致建筑材料出口减少，从国外进ＶＩ价格也会更加便宜，因此建材 市场总体将有所下降，这在一定程度上可以降低房地产建筑成本，有利于房价或者增加房地产 供给。房地产业的下游产业主要是指购房者。目前来讲，内需自住房占主流，人民币升值对这 部分需求来说并没有什么影响，但是对于投资性需求，特别是外币投资来说，可能会加大投资 力度，进而导致投资型物业的升值，带动整个房地产市场的升值。 ２．房地产供需。从房地产的供给来说，因为土地是被国家严格控制的，因此房地产供给 受人民币升值的影响不大，而房地产需求，正如上面分析，因为内需自住型购房占主流，因此 也不会有很大影响。而又可能因为投资型物业的增加而带动整个市场价格的上涨。 ２６０ ３．房地产融资。人民币升值后，外资可能会加大投资力度，因此融资规模和渠道会有所增加，而外资进入的方式是多种多样的，包括战略合作、直接投资、购买现成物业等等，多种 方式相互交汇。

对于实力较强的开发商来说，融资渠道多了，就有可能会加强整体的投资 力度。 语。从以上分析可以看出，人民币升值对房地产行业的影响，在短期内对于整个房地产行业来说是一个利好的消息，但是，从长期来说，由于货币持续过度升值会导致ＦＤＩ下降，外资需要 下降及净出口下降又会引起经济减速，从而使房地产需求下降，并会引起通涨水平下降，从而 导致房价大幅下降。从当前来看，人民币升值会借助“蝴蝶效应”推动房价上扬，甚至会产 生极强的互动效应。人民币升值也通过“链式效应”在宏观和微观层面上对国民经济产生重 大的影响。同时，房价的上涨已经成为诱发中国经济出现“通胀”现象的一大主因，针对房 价高涨的局面的调控政策也尚须观望。所以，相关管理部门应该继续加强形势的跟踪分析，采 取有效的措施监控人民币升值效应及监控房地产市场，尤其是加强对海外热钱的监管，实现房 价的合理复归，防止“热钱“给房地产有序和健康发展带来的负面效应。 参考文献： ［１］王仁涛，张维然．人民币升值对我国房地产的影响［Ｊ］．经济论坛，２００５，（８）． ［２］韩立达，徐海鑫．论我国汇率调整与房地产业发展［Ｊ］．中国物价，２００５，（８）． ［３］王晨．人民币升值对房地产市场的影响［Ｊ］．中国房地信息，２００５，（９）． ［４］王刚．人民币升值对房地产影响的分析［Ｊ］．重庆建筑，２００５，（８）． ［５］刘铁军，屠梅曾．房地产、游资冲击与人民币汇率稳定［Ｊ］．经济理论与经济管理，２００５，（７）． ［６］王国军，刘水杏．房地产对相关产业的带动效应研究［Ｊ］．经济研究，２００４，（８）． （责任编辑杨海文） ２６１