人民币升值影响分析及资产表现预测

人民币升值对经济和资产价格的总体影响

从过去七轮人民币升值的历史来看，人民币升值周期需要满足一个条件：货币紧缩或风险溢价下降（体现为经济政策不确定性下降）。从宏观角度看，人民币升值将通过两个渠道拖累经济：出口和货币状况。人民币升值期间主要资产类别的整体表现：（1）利好商品。 (2)利空中国利率债。 (3)对A股未必利好。 （4）有利于新兴市场股票市场，但未必跑赢发达市场股票市场。 （5）在滞胀和防范金融风险推动人民币升值期间，港股表现良好，往往跑赢A股。 （6）2019年之前的升值对黄金有利，但2019年之后则变坏。

人民币升值也分为不同阶段——根据货币和信贷的划分

人民币升值时期按照货币信用划分，从而总结了各阶段主要资产类别的运行规律。总体而言，风险资产和黄金在“银紧银松”阶段表现最佳，在信贷拐点后获得动力。腐烂，利率债券开始表现。 （一）人民币汇率：信贷紧缩后升值速度放缓。 （2）大宗商品：“紧银贷”时期表现最好，但“紧银贷”时期上涨动力减弱。 （3）我国利率债券：剔除两次经济过热异常时期和“钱荒”的影响，“银信紧缩”后，利率上行动力明显减弱。 （4）A股：人民币升值时期，A股的主要涨幅集中在“紧货币、宽松信贷”时期。 “紧币紧贷”时期表现明显疲软。原因在于，如果没有大量增量资金进入股市，“货币紧+信贷紧+人民币升值”期间，利润上升难以抵消估值下降。 （5）新兴市场： “银紧、信贷”时期表现最佳、跑赢发达市场 进入“银紧、信贷”时期后，表现明显恶化，开始跑输发达市场。国内收紧总体流动性对港股估值的影响并不比A股大，在“货币紧张、信贷紧张”时期，港股往往能跑赢A股。 (7)黄金：与大宗商品类似，黄金上涨。 “紧银贷”时期动能减弱。

未来展望：人民币升值放缓，中资利率债配置增加

预计人民币升值将持续到2021年第二季度，但升值速度将放缓：（1）货币宽松的实质性拐点可能要到2021年第二季度才会逐渐明朗。 （2）拜登上任后不会改变对华强硬立场，经济政策不确定性指数难以继续下降。 （3）在全球疫情错位的情况下，出口份额的恢复可能难以持续。 （4）“紧货币、紧信贷”时期的人民币升值幅度不及“宽货币、宽松信贷”和“紧货币、宽松信贷”时期的升值幅度。

大宗商品：2021年上半年仍有上涨脉搏，但预计未来6个月大宗商品收益率将低于2020年下半年“银紧、信松”时期。中国利率债：未来至少会开始季度市场行情。从历史上看，人民币升值对整个债券市场是利空的，但如果伴随着信用拐点，就会伴随着做多利率的机会。黄金：持续震荡。信贷拐点出现后，黄金收益率并不如“紧银、松信贷”阶段。 A股：人民币升值时期，A股主要涨幅集中在“紧货币、宽松信贷”时期。 “紧币紧贷”时期表现明显疲软。预计A股未来收益率将弱于2020年下半年。 新兴市场：进入“银紧、信贷紧”期后，增速预计放缓，发达市场市场将重新占据上风。港股：2020年跑输A股，2021年上半年或跑赢A股。

风险提示：全球疫情超预期；疫苗的效果不如预期

文本

一、人民币升值对经济和资产价格的总体影响

1.1 升值周期的共同点：货币紧缩或风险溢价下降

2005年“7.21”汇改后，人民币不再单纯盯住美元，开始实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度。此后，人民币汇率变得更加灵活，迄今为止，人民币兑美元已经历了7轮升值周期。从过去七轮人民币升值的历史来看，人民币升值周期需要满足货币紧缩或风险溢价降低（体现为经济政策不确定性降低）的条件之一。

货币紧缩的宏观背景可分为三类：（一）复苏期。 2006-2007H1和2020年5月至今的两个周期是非常明显的经济复苏带动的货币紧缩周期。 (2)滞胀期。尽管实际经济增速放缓，但通胀却快速上升，货币政策收紧控制通胀，如2007H2-2008H1、2010H2-2011年。 （三）加强金融风险防范时期。尽管2013年和2017年经济和通胀不足以收紧货币，但货币政策开始转向风险防范，金融去杠杆导致货币政策收紧。

当货币宽松时，如果风险溢价下降，人民币仍有升值空间。过去七轮人民币升值周期中有五轮是在货币紧缩背景下升值。不过，在少数情况下，货币宽松也会导致人民币升值，比如2018年12月-2019年4月和2019年9月-2020年1月，3月Shibor利率分别变化-31BP和16BP。总体来看，货币政策是宽松的。但在这两个时期，中国经济政策不确定性指数均从高位回落，人民币风险溢价下降，人民币在两个时期均升值约4%。

根据以上划分，可以总结出不同时期人民币升值的两种规律：（1）货币紧缩期（10.9%）>货币宽松期（4.4%）。 （2）货币紧缩程度与人民币升值幅度没有直接关系。货币紧缩的原因更为重要，名义经济增长改善（包括复苏期和滞胀期）驱动（12.2%）>金融风险防范（8.4%）。

1.2 人民币延迟升值影响经济

人民币升值确实让一些外债比例高、原材料进口依赖度高的企业受益。但从宏观角度看，人民币升值会滞后并拖累经济，主要通过两个渠道：

（一）人民币升值不利于出口。人民币升值不仅增加了出口企业的汇兑损失，也降低了出口企业的竞争力。经过过去几轮人民币升值，出口出现见顶回落的情况，领先期约为2-3个季度。例如，2010年至2013年，人民币连续四年升值，期间出口增长重心持续下移。

（二）人民币升值导致货币条件收紧，进而拖累经济。一些国外央行通过构建MCI（货币状况指数）来量化广泛流动性的紧张程度。其中之一是汇率。汇率升值将导致货币条件收紧。货币状况指数领先经济约1-3个季度，最终将拖累经济。

1.3 人民币升值期间主要资产类别整体表现：利好大宗商品，利空债市，但不一定利好A股

人民币升值总体上有利于大宗商品。人民币和大宗商品都可能受到经济基本面和货币政策等因素的影响。人民币升值周期需要满足货币紧缩或风险溢价降低的条件之一。货币紧缩的背景主要分为：复苏期、滞胀期和金融风险防范强化期。大宗商品在复苏期和滞胀期表现良好（CRB指数平均上涨34%）。过去两轮金融风险防范驱动的货币紧缩期间，信贷创造受到抑制，房地产景气度无法大幅上升，需求仅趋于稳定，大宗商品表现也不如复苏期和滞胀期。货币宽松期间，风险溢价下降带动人民币升值也会导致大宗商品价格上涨。这不仅是因为经济政策不确定性下降带动风险偏好回升，也常常引发经济企稳预期。 2019年初全球资产普遍上涨。就是这样。总体来看，人民币升值与CRB指数上涨呈正相关。大宗商品的影响按照人民币升值驱动力排序：名义经济增长改善>经济政策不确定性减少>金融风险防范。

人民币升值对利率债券是负面影响，负面影响程度与人民币升值幅度基本呈正相关。过去七轮人民币升值周期中，十年期国债收益率有所上升，平均上升54BP，但幅度会有所不同。在货币紧缩和名义增长改善期间，人民币升值幅度更大。理论上，人民币升值幅度越大，利率上升幅度就越大。事实上，除了2013年以外，基本上都遵循着这个模式。

人民币升值未必对A股有利。首先，更关键的是分析人民币升值的驱动因素是否有利于股市：（1）滞胀时期，企业利润无法进一步上升，估值会快速下跌。 （2）金融风险防范驱动人民币升值，股市缺乏增量资金流入，利率大幅上升，估值承压。 （三）经济复苏带动人民币升值，企业利润改善。虽然宏观流动性因经济好转而趋紧，但股市流动性尚可。 （四）货币宽松加上风险溢价下降推动人民币升值。此时风险偏好改善，并伴随经济企稳预期，对A股有利。其次，在人民币升值中后期，升值预期与上证指数的相关性更加密切。以2011年为例，虽然人民币全年都在升值，但4月份之后，升值预期转为下行，A股也呈现单边走势。虚弱的。

人民币升值总体上有利于新兴市场股票市场，但可能不会跑赢发达市场股票市场。在过去七轮人民币升值周期中，MSCI新兴市场指数均实现正回报，平均回报率为24.4%。主要原因是人民币升值期间，美元指数不会太强，海外资金会加大对新兴市场的配置。不过，美元指数成分中并没有人民币。美元指数和人民币并不完全是同一枚硬币的两面。 2010年至2013年，人民币单边升值，美元指数呈现震荡走势，导致新兴市场表现不及发达市场。

港股在人民币升值期间表现良好，在滞胀和防范金融风险的推动下，人民币升值期间往往跑赢A股。港股在人民币升值期间普遍能取得两位数的涨幅。过去七轮人民币升值期间，恒生指数涨幅中位数为19.1%，高于A股（5.5%）。在滞胀和金融风险防范驱动的人民币升值时期，主要原因是这两个时期A股缺乏增量资金，经济基本面只是稳定，无法消化利率快速上升对估值的压力。港股估值主要取决于海外市场，港股相对占优势。

人民币升值对黄金的影响：2019年是分水岭之年。 2019年之前，金价的主要推动力是通胀，黄金与大宗商品的大趋势基本一致。如前所述，人民币升值总体上对大宗商品有利。同样，人民币升值也利好黄金。然而，2019年之后，金价的主要驱动力变成了名义利率。人民币升值期间，金价表现一般。在2019-2020年全球央行降息浪潮中，美联储给出了YCC预期。金价在2020年8月创下历史新高，但当时大宗商品价格仅恢复至疫情前水平。 11月份以来，人民币持续升值，大宗商品价格大幅上涨。然而，黄金仅小幅波动。原因在于前期名义利率的下降已经透支了金价上涨的空间。大宗商品的飙升引发了利率中心的小幅上调，这可以让黄金继续波动。

2、人民币升值也分不同阶段——根据货币和信贷的划分

以上主要总结了近七轮人民币升值过程中主要资产的整体表现。但事实上，每一轮人民币升值也可以按照货币和信用划分为不同的阶段。我们分别使用 3M Shibor 和 12 个月信用脉冲作为货币和信用脉冲。可以利用信用代理指数对人民币升值周期进行相应划分，从而总结各阶段主要类别资产的运行规律。

（1）人民币汇率：“紧货币、紧信贷”时期，人​​民币升值幅度不及“宽货币、宽松信贷”和“紧货币、宽松信贷”时期。

（2）大宗商品：“银紧贷松”时期表现最佳，平均涨幅9.6%，中位涨幅11.6%。 “银紧贷紧”时期，上涨动力减弱，平均涨幅、涨幅中位数为11.6%。 8.1%和5.9%。原因在于“银紧+信贷紧+人民币升值”时期，广义流动性明显收紧。经济虽然不会立即下行，但已经进入复苏后期。

（3）我国利率债：从整个样本来看，在“银信紧”的形势下，利率债表现依然不佳。但如果排除2006年5月至2007年5月经济过热和2013年“钱荒”的影响，经过两个异常时期，进入“紧银贷”时期后，利率上行势头已明显减弱。被削弱了。

（4）A股：人民币升值期间，A股主要涨幅集中在“货币紧、信贷松”时期。在“紧货币、紧信贷”时期，表现明显疲软。上证综合指数的中位收益率为-5.4%。如果剔除2006年5月至2007年5月经济过热时期，A股平均收益率仅为-11.6%。原因在于，如果没有大量增量资金进入股市，在“银紧+信贷紧+人民币升值”时期，很难通过利润上升来抵消估值的下降。

（5）新兴市场：在“货币紧、信贷松”时期表现最佳，优于发达市场。进入“紧钱、紧信贷”时期后，它们的业绩明显恶化，开始跑输发达市场。

（6）港股：“紧银贷”时期表现不如“紧银贷”时期。但由于国内广泛流动性收紧，对港股估值的影响并不如A股那么大。 “银紧贷”时期港股表现较好。 “时期往往可以跑赢A股。

（7）黄金：与大宗商品类似，黄金在“银紧贷松”时期表现最好，平均涨幅和中值涨幅在19%左右。 “银紧贷紧”时期，上行动力减弱。

此外，如果我们观察信贷拐点后六个月主要资产类别的平均收益率和中位收益率，人民币、大宗商品、A股、新兴市场、港股和黄金的表现均弱于“紧缩时期”。货币、信贷宽松”时期，但中国利率债表现有所改善，十年期国债收益率平均下降4个BP。信贷拐点往往伴随着利率下行，无论是阶段性还是趋势性。

3、未来展望：人民币升值放缓，中资利率债配置增加

3.1 人民币升值预计将持续至2021年第二季度，但升值速度将放缓

人民币贬值的条件是货币宽松或EPU上升：（1）货币宽松的实质性拐点可能要到2021年二季度才会逐渐明朗。 2020年12月以来，央行续贷MLF创历史新高，资金状况有所改善。三个月Shibor利率从3.1%回落至2.7%左右，狭窄的流动性边际略有松动。不过，此轮政策强调“不急转直下”。 “预计不会太快转向大幅宽松。一般来说，一季度是数据真空期和春节扰动期，流动性往往出现季节性宽松。2021年一季度经济同比数据极有可能是超低基数下非常好，再加上错月春节的影响，2021Q1数据会释放出一些令人迷惑的信号，虽然我们根据PMI构建的先行指标显示经济环比可能会确认。一季度出现拐点，但在政策“不急转”的背景下，货币宽松的实质性拐点可能还需要等待二季度数据继续检验经济健康状况。 2）如果拜登上任后对华保持强硬态度，EPU指数将很难继续下跌。

FIL币价格上涨埋下伏笔5月FIL迎来强势行情

4月份FIL币价表现并不理想。 正当市场预期FIL将继续飙升时，市场迎来180度大转弯，一度跌至135美元/币，较高点跌幅超过40%。 再加上POC新币种“chia”的出现，占据各大平台榜首，导致硬盘缺货。

在这样的情况下，FIL能否重整旗鼓，东山再起呢？

最近的价格走势对于那些关注短期价格的投机者来说一定是痛苦的； 但对于看好该项目的长期投资者来说，影响不会很大，尤其是挖矿本身就是一个长期积累。 在此过程中，矿机投资者受到的影响会较小。

自4月15日起，市场流动性每天将减少16万枚，而全网有效算力仍在以35Pib左右的速度增长，导致FIL币价出现通缩局面，这就提供了机会FIL币价上涨。 前提。

同时，币价下跌后，参与的矿工越来越多，瓜分矿场的人也越来越多。 各大矿商抓住机遇，开始大力增加算力。 全网有效算力如果进一步增加，每个人的平均持有量就会相应减少，这也会导致FIL币变得更加稀缺，这也为FIL币价格的上涨铺平了道路。

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FIL币的长期价值毋庸置疑，价格暴涨也毋庸置疑。 5月FIL会迎来强势行情吗？

1、第一阶段线性释放已结束，进入第二阶段，日释放量减少16万，造成市场供大于求的局面；

2、矿商增速远超市场预期。 目前，参与矿工账户732,671个，活跃矿工2,100名，造成FIL币稀缺；

3、全网算力达到4.75EiB，网络进入稳定快速发展期；

4、作为币圈龙头，比特币去年产量减半。 按照以往规则，次年5月将引发币圈牛市；

5、机构持续看好FIL，灰度基金持续增持FIL币，将引发市场投资热情；

6、美国财政危机和美联储维持宽松政策将继续给美元带来下行压力，从而提振数字货币。

以上因素足以说明，5月份FIL币种爆发的可能性很大。

6年前劝大学生买比特币的那个人，他的下一个神预测是什么？

2011年，有一位大三学生在知乎上问：有 6000 元，有什么好的理财投资建议？

有人回答：「买比特币，保存好钱包文件，然后忘掉你有过 6000 元这回事，五年后再看看。」

当时比特币的价格是 3 美元。而仅五年后，比特币一度突破 20000 美元（2017年年底），秒杀世界上所有的投资标的。

如今，这段回答仍然有大量的人前来围观，而这个神秘的答主就是长铗（本名刘志鹏），这让他一举成为比特币「神人」。作为中国最早接触比特币的人之一，长铗也见证了比特币在中国发展的整个历程。

大学时，长铗就热衷于撰写科幻小说，很多都是计算机题材。2006年、2007年、2008年连续三年获中国科幻最高奖「银河奖」。

2007年，长铗写了一个叫《屠龙之技》小说，他自称为「敬未来」题材。小说中，主人公手拿PDM生活在云时代，黑客由于可以调用网上巨量的计算资源，能力成百上千的放大，完成了史诗般宏大的计算工程。比如图灵测试、分析宇宙射线等等。

而小说的核心就是：谁掌握了计算能力谁就掌握了核心权力——这成为了如今「挖矿」的隐喻。

因为独特的激励支持，自从中本聪创造了比特币之后，挖矿就成为了一项神秘的生意。在比特币的世界里，大约每10分钟会记录一个数据块。所有的挖矿计算机都在尝试打包这个数据块提交，而最终成功生成这个数据块的人，就可以得到一笔比特币报酬。而挖矿速度，也就是大家所说的算力，就是计算机每秒产生 Hash 碰撞的能力，算力越高，挖得比特币越多，回报越高。

2011年，长铗在南宁广西国土资源规划院做工程师，也是在那时了解到了比特币。它将长铗以前天马行空的想法变为了现实，因此他开始疯狂地着迷于此。

2011年，网上关于区块链的内容很少，唯一一个可以确认的项目就是比特币。于是，痴迷比特币的长铗，就在当时建立了巴比特网站，翻译、撰写一些关于区块链的文章。有一天，他收到了一笔比特币的打赏，而那个人，就是后来比特大陆的CEO吴忌寒。

比特大陆(Bitmain)是一家中国的IC设计公司,成立于2013年初,专注于比特币专用挖矿芯片和矿机的研究、开发和销售，据传全球每十台比特币矿机，就有七台出自比特大陆，形成了比特币产业链的隐形帝国。

「当时了解区块链的人非常稀少，遇到一个好像知音。」长铗笑道。于是，吴忌寒成为了他的盟友，一起布道关于区块链的内容，吴忌寒还翻译了最早版本的比特币白皮书。

「很多区块链的术语都是由巴比特的专栏作者翻译的。」长铗说。所以，当听到2014年有人说第一个翻译了“区块链”，长铗都不以为然。

区块链布道者

事实上，早在上世纪80年代，就有一大波密码学家在研究数字货币。凯文·凯利曾在《失控:机器、社会与经济的新生物学》一书中有过详细描述，但当时均以失败告终。

究其原因，当时还无法用去中心化的方式来解决加密货币。

长铗说，过去加密货币都是用中心化服务器的方式来实现。但是，系统倒闭、创始人被抓等都会导致项目失败。比特币的天才设计在于解决了几个关键的技术细节，比如，双向支付问题，通过非对称加密，分布式技术等技术应用得以解决。

“虽然这些技术都不是中本聪发明，但他的确像加密货币领域的「乔布斯」，将已有的技术完美组合，应用在比特币上。”长铗说。

提起中本聪，长铗透露出无限的崇拜之情。他还描述了一些比特币的设计细节。

比如加密方式。2014年，因为斯诺登的暴露，大家纷纷传言国安局在椭圆曲线函数加密的曲线里留了后门，使得国安局可以以不为人知的方法弱化这条曲线。比特币地址、公私钥的生成依靠的都是椭圆曲线加密。

但事实上，中本聪选择的并不是这条国安局颁布的曲线，得以避开这个陷阱。很多人认为是巧合，但长铗认为，中本聪的思维极其缜密，这些都是精心设计的细节。

比如51%的算力攻击风险，中本聪通过设置“挖矿”的激励机制，以及交易机制，使得挖矿的回报越来越高，因此攻击的收益远远低于成本。

2013年，长铗和他在巴比特上结识的朋友，用两周多的时间，各自分开撰写了《比特币——一个真实而虚幻的金融世界》，成为国内第一本关于比特币的著作。

正是因为对中本聪和比特币的信仰，使得长铗能在之后的几年里熬过两次剧烈的币价震荡。

两次寒冬

2011年～2014年，比特币经历了第一波寒冬，币价从35美元跌至2美元。《比特币的前世今生》、《比特币为什么会死》见诸各大媒体，几乎所有的媒体对比特币盖棺定论。而长铗坚持持有比特币，他甚至用第一年攒下的10万块工资不断加仓，那个时候亏得一塌糊涂。虽然他的热情也受到了一些打击，网站更新的速度慢了下来。

长铗回忆，第一次寒冬让身边很多人都离开了行业，甚至当年一起撰写书的七位作者，也有几人选择离开。

2014年，行业逐渐转暖，又有一些圈内的媒体获得融资。2014年，他辞去公务员的工作，跑到杭州成立了巴比特公司。在这几年的发展中，巴比特的业务也由原来单一的咨询，变为了集咨询、社区、以及「比特云」的数据服务为一体的平台。

但2015年，寒冬再一次袭来。标志性事件是当时世界最大的比特币交易所运营商 MT.Gox 宣布服务器被黑，近85万个比特币被盗。但受此影响，比价从266美元直接跌到了45美元。一看形势不对，2014年融资的区块链媒体也都陆续转型、倒闭。长铗不服输，仍旧坚持。

比特币是1.0，现在是区块链3.0

2015年，随着比特币的底层技术应用于其他领域，区块链的价值逐渐受到重视，布比、云象、趣链等公司出现，和传统信息互联网形成鲜明对比，后者被区块链从业者称作“古典互联网”。

比方说2014年，很多观点认为，比特币虽然市值大，但如何保证没有更新的技术来取代它？长铗认为，这是典型的互联网思维，因为他们把比特币视为了一种软件。

事实上，区块链是种协议，越多人使用它的协议越好。软件需要不断的迭代升级，但区块链的协议越稳定越好，所以不需要迭代。

比特币并不具备资产的流通性，因此被长铗称为 1.0 时代。以「以太坊」为代表的智能合约被公认为区块链 2.0，而长铗想做的则是区块链 3.0。2017年上半年，巴比特开始开发”比原链”，如今已经完成了99%，预计4月初会发布主网。

在长铗看来，2.0时代虽然实现了智能合约，但对应的是虚拟资产，没有涉及现实中的实际资产，而他想做的是帮助实际资产上链。

因为区块链的流动性，对构建不可篡改的交易数据、信用评价体系都有帮助。最终，区块链必然要脱虚向实，服务实体经济，比如收益权、债券、非上市公司股权、私募股权、IP类版权、专利等等。

“凡是可以降低流通效率的场景就可以用比原链来做。拿私募股权来说，在中国，只有上市或者回购，投资人才能退出，但在国外，私募股权的转让很频繁。因此，未来可以在政策许可的情况下，通过区块链来做，这样效率会大大提升。”长铗有足够的心理准备，他认为落地是一个很长的过程，可能需要3～5年。但他们会坚持推动资产上链，做一些资产的审核。

这基于三个趋势判断：

比特币代表了加密货币的市值会越来越大；通过区块链发行虚拟资产的规模会越来越大，其中，以以太坊为代表；通过区块链智能合约发行和登记、流通实体资产的规模会越来越大。

“比特币第一次在数字世界实现了竞争性的转移，一个币给了你，我绝对会少一个币，不存在像支付宝这样中心化的机构可以没收或者宣布回轨，因此，大量的东西都可以通过区块链来做。长铗说。他认为，去中心化的本质是市场的自由竞争，竞争的结果是全网的安全性，而安全性的结果就是交易的不可逆转。”

而从某种角度来说，2017年疯长的币价就是对区块链是一种认可。但长铗并没有变得躁动，他说，他要做的，是成为一家具有“反脆弱”性的公司。

2022年，房价又要上涨了，涨幅2.8%，社科院说的

前言:

社科院，被称之为“神预计”，近些年，每年对房价涨跌的预测，都是非常准确的，预测涨跌幅，几乎都符合当年的房价波动情况。

为什么社科院被称之为“神预言”呢？

因为，在过去的8年里，社科院对房价涨跌的预测，每一次都很精准。

回顾一下社科院对过去几年的房产涨跌的预测：

2014年社科院认为房价涨幅会达到7.6%，准了；

2015年时，社科院认为房价会上涨1.2%，基本也准了；

2016年时，社科院认为房价涨幅会到3.9%，准了；

2017年时预测房价上涨为3.4%；

2019年时预测房价涨幅为7.2%；

2020年时预测房价涨幅为6.1%；

2021年时预测房价涨幅为5.1%。

2022年，社科院发布了对于2022年的房价涨跌预测，社科院认为，本年的房价上涨幅度大致为2.8%。

社科院每次对房价的预测都比较精准，不过，对于2022年的房价预测，我是不认同的。

为什么说社科院本次的预测可能会有出入呢？

因为，现阶段，整体的房地产市场，可以用三句话来形容，“开发商躺平了，购房者躺平了，经济也差不多躺平了”。

罗列一下，为什么我不认同社科院本次的房价预测：

第一，一季度的商品房销售均价下跌了11%，下跌幅度过大，后三个季度很难把下跌幅度拉平，更何况上涨呢？

第二，现在的疫情形势，已然比较严峻，疫情，不仅仅是影响经济，对房地产市场的影响也是特别大，并且是对楼市的购买力会产生极大的冲击；

第三，虽然各个城市的救市政策不断，各种利好信息不绝于耳，但是，目前整体的房地产市场依旧冷冷清清，没有明显的好转迹象；

第四，经济的基本面欠佳，未来的两个季度，经济环境会如何，还是未知数，并且，疫情也是其中最大的变数。

第五，房企拿地积极性差，特别是民营房企，基本选择躺平，现阶段，大多数城市的土拍市场，都是依靠国企央企来拖地的，民营房企基本不拿地了。土地市场是房地产市场的一级市场，房企对于未来楼市的分析，肯定会好于多数人，房企都选择躺平了，摆明是不看好后期的楼市了。

总结：

房企不拿地，居民不买房，商品房的成交量很难上升，对于房地产市场来说，量在价先是必然的，成交量上不去，成交价就很难上去。

因此，我认为，本次社科院的房价预测，可能会与实际情况存在较大的出入，我认为，2022年整体的商品房价格应该会呈现下跌的趋势。

当然了，我认为整体商品房价格会下跌，不是所有城市的房价都下跌，而是有涨有跌的。