韩国监管放宽致比特币上涨，SEC 指控引发市场担忧致其跌破 10000 美元

汇通网讯——韩国政府放松监管措施，使得比特币一度上涨至11700美元左右。然而，随着美国证券交易委员会对BitFunder及其创始人的欺诈指控再次引发市场担忧，随着部分投资者获利抛售，比特币两天内下跌近10%，再次跌破1万美元大关。

加密货币市场在周五（2 月 23 日）出现大幅下跌，排名前 30 位的加密货币中有一半跌幅超过 10%，其中莱特币和门罗币跌幅接近 15%。

排名前30的加密货币中，仅Tether维持0.54%的小幅上涨，比特币和瑞波币则分别跌破10000美元和1美元的关键心理关口。

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比特币面临 10,000 美元的压力，创一周新低

由于市场出现一波抛售，比特币周四（2 月 22 日）再次跌破 10,000 美元的关键心理关口。

CoinDesk比特币价格指数显示，周五（2月23日），比特币一度跌至9581.9美元，较前一日收盘价下跌4.3%，创下本周新低。周四，比特币的跌幅接近5%。

加密货币交易公司 Cypher Capital 的量化交易开发人员和数据专家 Nick Kirk 表示，没有明确的原因可以解释这种下跌。

柯克表示，这是获利回吐的迹象，因此在 10,000 美元至 11,000 美元的区间内存在压力。

不过，也有分析师预测，比特币再次收于10000美元上方将吸引更多买单。

监管消息继续给加密货币市场带来喜忧参半的情绪

本月初，比特币一度跌破 6000 美元，但随后迅速上涨。本周早些时候，随着韩国监管层面的情绪好转，比特币再次收于 11000 美元上方，随后创下 11784.04 美元的新高。此前，市场担心韩国政府将全面禁止比特币交易，但由于新公布的措施并不像投资者预期的那样严格，市场紧张情绪有所缓解，推高了比特币价格。

2017年12月，比特币一度达到2万美元左右，虽然2018年以来比特币价格已下跌近30%，但在过去的12个月里，比特币价格仍上涨了740%。

随着周四比特币的大幅下跌，来自监管层面的一些负面消息也随之而来。

美国证券交易委员会对前加密货币交易所BitFunder及其创始人提起欺诈指控，该委员会在一份声明中表示，BitFunder及其创始人Jon在没有注册牌照的情况下经营加密货币交易所并欺骗投资者，这进一步给比特币带来压力。

该委员会强调，比特币和其他加密货币是否被归类为证券资产仍存在很大的不确定性，这些加密货币是否能有效纳入委员会的监管之下仍有待讨论。

本周早些时候，其他一些负面消息也加剧了市场的担忧。周二（2 月 20 日），日本加密货币交易所 Zaif 表示，由于其价格计算系统出现一些故障，七名用户无需花钱就能购买一些加密货币。

PeterJohnson：2020年最具影响力的15个机构

Peter Johnson 是 Jump Capital 的负责人，负责该公司在金融科技和加密货币领域的投资。 自 2013 年作为第一位员工加入 Jump Capital 以来，他已投资了 50 多家公司，其中包括许多领先的加密货币公司。 Jump Capital 是 Jump Trading Group 的一部分，Jump Trading Group 是传统和加密市场最大的自营交易公司之一。

2020年对于数字货币来说是关键的一年。

2018-2019年被称为“数字货币冬天”。 这期间淘汰了很多无意义的东西，这几年市场也变得更加成熟。

我预测，到 2020 年，数字资产将迅速普及和采用，加密货币的关键组件将到位，以实现数字资产的长期潜力。 这将彻底改变价值在全球范围内存储和转移的方式。

在这篇文章中，我将重点介绍我认为2020年最具影响力的15个发展方向。

机构投资

1.全球宏观投资者加入

Ray Dalio 清晰地阐述了加密技术的全球宏观命题：

“现在需要思考的最有趣的问题之一是，在通货紧缩的情况下，哪些投资可以获得良好的投资回报，债务期限巨大，资本家和社会主义者之间存在巨大的内部和外部冲突。 当大多数储备货币的央行行长希望在法定货币体系中使本国货币贬值时，我们可以问自己下一个最佳的货币或财富储存方式是什么。”

雷的结论是购买黄金。 如果你同意这个说法，我相信到2020年，全国的大型对冲基金投资者（甚至包括Ray本人）都会公开表示BTC是一种合乎逻辑的资产。

2、传统资产管理公司将持续涌入

银行的调查报告令我深受鼓舞。 调查显示，94%的客户拥有数字资产或相关产品，捐赠基金调查显示，94%的客户在过去一年投资过数字资产。

我预计传统资产管理公司将在 2020 年继续对加密货币抱有浓厚的兴趣，但我预计他们不会向该行业投入大量资金。

造成这种情况的主要原因是投资组合经理的激励措施不利于鼓励大量配置数字货币。 目前，数字资产仍然是一种非共识投资。 如果投资组合经理认可加密货币投资并且投资回报率令人满意，他们可能会获得不错的奖金。 然而，如果投资组合经理在加密货币投资中表现不佳（或者由于在交易时遇到黑客等操作问题而遭受损失），他们可能会因为损失“神奇的互联网货币”中的客户资金而被解雇。

投资组合经理坚定一致，不会对数字资产进行有意义的押注。 这使他们的工作变得更加轻松。 最终，我相信共识将转向数字资产在多元化投资组合中所扮演的角色。 但今年不会达成共识。

零售投资

3． BTC衍生品交易量增加，山寨币交易量减少

对于希望快速获利的散户投资者来说，交易山寨币曾经是寻找波动性和潜力的地方。

现在，随着山寨币从高点下跌超过 90%，活跃交易者越来越多地转向杠杆 BTC 衍生品交易。 这种交易为他们提供了他们想要的波动性，而衍生品不会为零。

我预计美国监管的加密衍生品交易所（如 CME、Bakkt 等）的交易量将大幅增长，但该领域的活动中心将继续来自非美国交易所（如 BitMEX 等）

4． 统计数据叠加（并赚取利息）

虽然衍生品对于活跃的交易者来说是一件好事，但对于那些积累数字货币的人来说，拥有可以让他们轻松增持的工具更为重要。

2020 年，随着越来越多的电子商务和支付公司将加密货币集成到其产品中，通过零售活动赚取数字货币的能力将会增加。 此外，加密货币将越来越多地转移到它们赚取利息的地方，例如 BlockFi、Celsius 和 Voyager 等。

5.自动扣税的可能性

加密货币税收政策是一场灾难。 许多交易所不仅发布了令人震惊的报告，而且投资者也错过了通过自动减税而大幅降低税收的机会。

个人资本和顾问使传统资产的税收减免成为主流，到 2020 年，主流将是数字货币（以及更好的税务报告）。

市场结构

6、交易所少，经纪商多

过去几年，加密货币交易所的数量呈爆炸式增长。 2020年，我希望保持一个合理增长的数量。 交易所本质上是具有网络效应的企业（流动性产生流动性），规模较小的参与者将被半途而废，要么被收购，要么倒闭，要么改变其商业模式。

我预计擅长获取和服务客户​​的公司将成为经纪自营商，并从其他交易所或大型流动性提供商那里获取流动性。

7.越来越多地使用第三方托管机构

随着交易所和券商专注于其核心竞争力，他们将越来越多地使用第三方托管人。 这将使市场更加安全（因为资产由一流的托管人托管）并最终提高资本效率。 因为主流托管机构持有的资产将提供跨多个交易所的购买力。

针对大型加密货币托管机构的即时加密货币结算解决方案的出现，例如 Silvergate Exchange Network，也将是 2020 年的重大发展，并将进一步提高市场参与者与托管机构共同持有资产的效用。

8.加密货币有助于扩大银行规模

访问法定银行账户和支付服务一直是并将继续是加密货币公司面临的最大问题之一。 在全球范围内，负风险的大型银行将继续回避加密货币行业，为新进入者和规模较小的参与者提供机会，以填补技术驱动的中介机构或全栈新银行的空白。

到2020年，我预计一些新进入者将面临监管机构的重大挑战，而能够应对监管压力的企业将迅速扩张。

9.贷款市场增长

2019 年，加密货币借贷市场蓬勃发展，Genesis、BlockFi 和摄氏度等公司都参与其中。

我预计2020年加密借贷市场的规模将在以下几个方面继续大幅扩张：

1）交易者借入数字货币做空，克服资金效率低下的问题；

2）投资者使用数字货币作为抵押品借入美元；

3）加密货币公司通过吸收稳定币存款并提供稳定币贷款而成为大型银行。

10、第三方风险激增

到目前为止，交易所面临的最重大风险来自黑客攻击和支付处理器崩溃。

今年，如果我们看到显着的下行波动，无担保数字货币借款人的违约风险以及未履行交易的直接交易对手风险（例如赫斯塔特风险）可能会随之暴露。

这些可能是小规模的爆发，而不是系统性的爆发，并将有助于市场的成熟。 因为市场参与者在选择交易对手和使用解决方案来最小化这些风险时会更加挑剔。

稳定币

11.美元稳定币市值和交易量将增加

Tether 非凡的弹性表明，没有直接服务的市场参与者对拥有美元计价账户来结算交易和储值的需求是永无止境的。 尽管存在明显的监管不确定性，但我预计 Tether 的市值将在 2020 年继续增长。

法币支持的受监管的美元稳定币市场（如USDC、TUSD、PAX等）将快速增长（经济基础相对较小）。 因为它们成为一种汇款轨道，一种既受监管又在开放网络上运行的解决方案（任何加密钱包都可以发送/接收）。

这将是 Silvergate Exchange Network（受监管+封闭网络）和 Tether（不受监管+开放网络）之间备受关注的立场。

12、国际稳定币将持续增长

我预计许多其他主要货币稳定币也将受到关注。 这些稳定币将受到监管并对资本流动开放。

从长远来看，随着各个货币之间流动性市场的发展，它稳定并提供了一个7*24、全球、高效的外汇市场，每个人都可以进入并避开相应的银行系统。 最终，我预计稳定币的市值将超过 BTC。

13.央行数字货币（CBDC）仍处于概念阶段

大多数预期的央行数字货币与 USDC 等稳定币存在显着差异。 在央行数字货币中，个人和企业拥有的价值记录由央行集中保存。 只有在极少数情况下，中央银行/政府才有可能接管这一会计职能。

我预计 2020 年不会推出任何主要央行数字货币（小规模 PoC 除外），但我确实预计央行数字货币将在 2021 年及以后取得重大进展。

新兴市场使用

14.新兴市场数字货币的使用持续增长

在恶性通货膨胀的市场中，数字资产的使用已显着增长并将继续增长。 有趣的问题是，BTC 还是稳定币将成为这些领域的主要赢家？

我内心希望BTC成为主要赢家，但我的理性判断是稳定币。

德菲

15.令人印象深刻的创新，但很少被采用

加密领域最具创新性的发展仍然是 DeFi（去中心化借贷、衍生品、交易所、预测市场等），但 2020 年该领域不太可能出现突破性增长。

目前，这些解决方案并没有比中心化解决方案更好地解决问题，而且每个智能合约平台都存在一些问题，例如ETH的发展路线非常复杂，难以采用。

但我仍然看好 DeFi 的长期发展，只是今年不乐观。

视点 | 东京机构债券市场的发展与启示

2011年5月，为提升日元债市场国际竞争力，日本企业债市场化改革加速，东京交易所成立东京机构债券市场。近日， IMI研究员李虹含撰文对日本公司债券市场改革特征进行了比较分析，并总结了对我国金融体制改革的启示意义。

日本是世界第三大经济体及我国重要邻国，制造业水平、人均国内生产总值（GDP）水平等多项经济指标均居世界前列，是我国学界重点比较研究对象。在金融领域，日本施行主银行制度，据人民银行数据统计，截至2019年二季度末，我国银行体系总资产占金融体系总资产超九成，我国金融体系与日本有一定相似之处。金融监管体制方面，日本经历了从“护卫舰式”监管到市场化改革的历程，对我国金融体制改革有一定启示意义。本文试图以公司债券市场为切入口，比较分析日本公司债券市场改革特征，总结其发展启示。

日本公司债券市场监管体制

日本金融监管体制改革

二战后，日本施行“护卫舰式”监管体制，其金融监管权力高度集中。大藏省作为日本最高金融当局，且在财政、央行等领域“一门独大”，成为日本政权中枢部门，并以行政指令为主要监管方式。直到1992年，大藏省集金融行政和监管于一身，权力膨胀到极点。在大藏省的监管理念下，金融监管以航速最慢船只即效率最差金融机构为标准，以“护送船队前进”，保护“所有船只”，制定各种金融管制措施，包括市场准入管制、分业管制、资金流动管制等，维持金融稳定，促进经济增长。

20世纪70年代以后，随着日本经济原始资本积累逐步完成，西方自由主义思潮在“滞胀”后取代凯恩斯主义，在经济领域占据上风，日本启动金融市场化改革。日本逐步实现利率自由化，渐进式解除对各种利率的管制，并发展金融业务自由化，逐步拆除不同金融业务之间的“防火墙”，鼓励业务公平竞争。随着金融市场化改革的进行，大藏省传统金融监管体制逐渐无法与之匹配。1996年，日本提出“金融大爆炸”理念，强调“自由、公平与全球化”，希望建立一个“健全、稳定、竞争、创新”的金融体制。日本一方面加速金融机构业务自由化，解除银行、券商、信托、保险之间的分业界限，增加金融机构竞争；另一方面进一步认识到大藏省监管体制阻碍了东京资本市场的金融创新。一种金融工具的创立必须经过大藏省批准，而大藏省专业能力有限，不仅可能诱发权力寻租空间，还可能拖后新型金融工具设立。日本金融机构受大藏省“护卫舰式”监管，创新活动难以开展，竞争力不及西方金融机构。1997年，亚洲金融危机爆发，日本北海道拓殖银行和山一证券破产，全国不良贷款占比猛增，“护卫舰式”监管体制已难以救助深陷困境的金融机构，金融监管体制改革已势在必行。

1997年夏，日本国会允许创设金融厅，金融厅于1998年6月正式成立。大藏省退出金融监管领域，金融监管权统一由金融厅独立行使。金融厅设立，“事前管理”的“护卫舰式”监管理念逐步向“事后监管”的市场化监管理念转型。

日本公司债券市场监管体制

金融厅设立后，日本金融体系监管架构形成集中监管模式，原大藏省金融监管权和其他部门所涉的金融监管权均统一由金融厅管辖。金融厅下设各课室，分别对各类型金融产品或金融子市场进行监管，涉及公司债券市场监管的课室为日本证券交易监督委员会和证券课。日本证券交易监督委员会作为金融厅直辖的下设机构，承担着企业债市场审核注册登记、行政调查、协调组织等职责，它被授以具有对发债企业进行调查、对企业被处罚事项进行核实等权力，是日本公司债券市场的直接监管者。证券课则负责制定与债券市场交易有关的法律、交易机构经营行为等合法性工作。

日本债券市场改革

日本境内债市发展滞后

日本债券发行采用注册制。根据日本《金融商品交易法》，申请上市的企业债发行主体须先向金融厅登记注册，将相关资料进行备案，同时将详尽信息在企业债发行申请登记表中予以披露，并保证至少在5年时间里向社会开放，接受公众的查询。虽名为注册制，但却是事实上的审核制，日本的公司债券市场处于高度调控状态，信息披露要求严格。同时，在主银行制度下，企业的资金、经营、人事等均受到银行的密切影响，公司债券一般由指定的一家银行通过公募招标的形式发行，而该银行常作为信托管理人，负责监管债券抵押物，从事与债券发行有关的工作，组织债券持有人会议等，且该银行组成债券发行委员会，参照政府产业政策建立了“适债基准”，来决定公司债券能否发行，银行体系事实上控制了整个债券发行，类似另一种形式的银行贷款。

日本债市受制于长期严格监管，公司债券市场发展缓慢。日本证券业协会数据显示，日本债券市场以国债为主，企业债规模较小。以2018年数据为例，国债发行规模占比达83%，非金融公司债发行规模占比仅5.7%，且近20年来，非金融公司债年度发行规模占债券发行总规模比重一直不及10%。

日本境内公司债券市场的不发达，倒逼形成离岸日元债券市场。离岸日元债券市场可以规避日本境内管制，发行程序简便，监管约束少，条款设计灵活，因而发展较快，规模较大。日本公司债券市场逐步形成境外大发展、境内空心化特征，即日本企业为规避监管更愿意去欧洲发行日元债券，虽然发行人和投资人都是日本机构，但却不常见于境内融资。

东京机构债券市场的改革

2011年5月，为提升日元债市场国际竞争力，日本企业债市场化改革加速，东京交易所成立东京机构债券市场（TOKYO PRO-BOND Market）。该市场定位于服务专业机构投资者（Professional-oriented Bond Market），在投资者理念上与我国银行间市场和美国私募债市场相近。需要指出的是，东京机构债券市场与日本传统债券市场不同，传统债券市场为保护个人投资者，监管机构要求的披露框架严格，而东京债券市场则基于专业投资者法律框架，极大简化债券上市程序和信息披露要求。

东京机构债券市场豁免监管注册，发行债券无须向监管机构提交任何文件，只须向交易所提交发行所需文件和信息。东京交易所于其官网披露发债所需文件模板，投资者可从交易所网站和发行人网站查阅债券有关资料。

东京机构债券市场的具体特征

根据东京交易所公布信息，总结东京机构债券市场的具体特征主要有：

债券类型

不仅包括日本或境外的实业公司、投资公司、市政主体、主权国家等发行的债券，还包括投资于公司债券的外国投资证券、固定股息信托受益人权证、境外发行人特定用途信托受益人权证（如伊斯兰债券）等，发行主体和品种较为多元。

发行标准

东京交易所要求，债券必须取得国际承认和日本投资者认可的评级公司评级，主承销商必须在交易所主承销商名单（Lead Managing Underwriter List）范围内，且必须为在日本或海外拥有债券承销经验的著名证券机构。交易所未细化上市标准，而让知名中介机构的职责充分归位，借助评级公司和主承销商的自身声誉机制和外部监管，辅助发行人充分信息披露，交易所只须确认形式条件满足即可，充分保证程序高效。

信息披露

第一，及时披露方面，事项极为有限，只须披露解散、破产和违约的信息，无须承担额外信息披露负担。第二，持续披露方面，上市债券发行人必须每年至少提供一次申报信息，申报信息与财务报表对应。第三，项目信息提交尺度是自愿的，持续披露过的，或者是海外注册或上市的，则无须重复提交。第四，豁免信息及时披露的主体有：一是发行方活动不需要披露的债券，如市政债券、特定公司债券、专用信托受益人证书、外国主权发行人发行的政府债券；二是在国内交易所上市的股票发行人或其全资子公司，积极鼓励发行人以股票上市所需的披露信息作为提交信息；三是向金融厅持续提交年度证券报告的公司。

程序信息

等效于欧元中期票据程序，披露债券发行最高规模和发行期限安排，以及基本的财务和其他信息。项目信息需要评级，并出具一名管理承销商。计划信息提交给交易所，并公开公告，投资者根据计划信息对新发债券招标认购。完成前述程序后，即可发行和上市。与储架发行不同，虽然二者都披露债券的基本信息、财务信息和最高限额，但储架发行根据法律要求规定了法定披露文件，程序发行则按照交易所表格或认可的其他方式提交信息即可。此外，储架发行存在发行后注册余额管理，而程序发行为债券赎回后恢复与赎回金额相同的发行规模。

主承销商

第一，东京债券市场的主承销商（Lead Managing Underwriters）目前有67家（截至2019年11月14日），数量与银行间债务融资工具相近。第二，主承销商群体的国际化程度较高，包括美国、中国、欧洲、东南亚等地的知名券商或银行，日本本土机构仅约一半。第三，根据机构申请，经东京交易所审查，综合考虑其作为牵头主承销商的国内外经验，可添加至管理名单，东京交易所也可将机构从名单中删除。第四，如果发行人自己是一家金融公司，则可豁免由一家主承销商承销。

评级要求

第一，东京交易所认可的评级机构是标普、穆迪、惠誉，均不要求是日本实体，还包括日本信用评级机构等。评级机构认可留有余地，其他评级机构是否得到认可，须与交易所具体协商。第二，对于评级而言，只要求披露即可，评级级别高低不作为上市资格标准，评级降低也不作为退市标准。第三，豁免评级的情形有，国内外市政债券、主权债券，由国家政府、地方政府和交易所认可的金融机构担保的债券。

投资者

投资者原则上为非居民投资者，指定投资者包括保险公司、上市公司、资本至少5亿日元的股份制公司、政府机构、日本银行，以及其他经批准的公司和地方政府、金融资产净额至少3亿日元和至少一年交易经验的核准个人。

清算结算系统

对于本地发行的债券交易、清算和结算通过日本证券结算公司进行。对于外国发行的债券，相关职能则由买卖双方的证券公司以一对一的方式处理。

披露语种、会计准则与计价货币

披露语种选择日语、英语或双语均可，只要能保证投资者可准确获取信息，语种在后续发行也可更改。会计准则以日本会计准则、国际会计准则或美国会计准则均可，极大程度方便国际机构，且留有余地，如果须用其他会计规则，须提前联系交易所，并经交易所认可后披露该规则与前述三类准则之间的差异。计价货币以日元或其他币种均可，极大程度吸引境外投资机构，提升国际化水平。

东京机构债券市场改革的启示

公司债券市场发展应坚持市场化取向

日本企业债市场管理模式，摒弃了“保姆式”的审核制理念，将市场发债行为交由市场参与主体决定，豁免审核报备，只保留信息登记等必备程序。金融中介机构充分发挥自身职责，承销商以其国内外债券承销经验提供专业服务，评级机构提供专业评级，提示风险并辅助定价。监管机构退出信息披露细节指导，大幅减少作为裁判的“主观裁量权”，既有助于减少权力寻租空间，又可避免审核程序，大幅提升资本市场效率。

依托专业机构投资者，债券市场不宜“散户”化

自我国银行间债券市场成立以来，“散户”几乎无法直接介入银行间债券市场。与以散户为主的中国股市特征不同，债券市场存在资金规模大、期限长等特征，诸多国家发展经验均表明债券市场天然适合以机构投资者为主导。以日本发展经验为例，债券市场发展取向应充分依托专业机构投资者。针对专业机构投资者承销、发行、交易、投资的债券市场，一定程度上具备特定投资人市场特征，而非普罗大众式市场。因为市场均为专业机构投资者，已无保护“散户”需求，监管机构无须通过对市场微观行为做出细节指导，减少市场干涉，而可让专业机构自主判断，让该市场充分发挥买卖双方的专业实力。而因避免行政干涉、减少程序效率损失后，机构投资者市场发展效率自然会远高于为保护“散户”而行政干预的“散户”化市场，形成“专业机构主导-减少不必要监管-市场效率提升”的良性驱动发展态势。

提升境内债券市场国际化水平，避免自身发展空心化

因日本境内市场发展效率较低，欧洲日元债券市场发展迅速，境内市场发展空心化。债券市场作为实体融资重要渠道和货币政策传导的重点环节，避免自身发展空心化是应有之义。具体而言，一方面，按照前述所言，坚持市场化方向，坚持机构投资者为主导，大力提升市场发展效率；另一方面，还应大力加强国际化水平，提升债券发行全流程国际化水准，并鼓励引入国外投资者，吸引境外资本投资中国债券市场。结合东京机构债券市场的国际化措施，具体可参考的措施有：允许英语等多语言作为信息披露语种，方便境内外、多国家投资者获取所披露的信息；允许国际会计准则、美国会计准则等多种会计准则作为财务报表等信息披露准测，加强会计规则的国际沟通与交流；允许境外主流交易所股票上市企业在中国市场发行债券时以其股市披露文件作为信息披露文件，既提升国际化水平又减轻信息披露工作负担。

编辑 李昂

来源 《清华金融评论》2020年9月刊

房租暴涨的真正原因是什么？

文/新浪财经意见领袖（微信公众号kopleader）专栏作家 马光远

政府介入房地产市场，对房价进行控制的各种手段基本都以失败告终，在租房市场刚刚被纳入公共政策体系的情况下，我们希望，中国的租房市场的公共政策能够不要重演买卖市场的悲剧。

最近关于房租暴涨的讨论非常有价值。

在房价仍然牵动公众神经的情况下，今年以来，一些城市房租的快速上涨则直接影响了很多人的生活。不完全统计，截止今年7月，部分热点城市的房租同比上涨接近20%，有一些甚至达到了40%。

我看了很多关于这个问题的讨论，不外乎这么几点：

一是每年季节性的上涨，特别是六七月是租房的旺季；

二是一些城市清理合租以及低端租房，导致供给减少，价格上涨；

三是中介和机构囤房，哄抬价格；

四是资本介入长租公寓，资本要求有高的回报，导致房租上涨；

五是金融机构在玩杠杆，一旦杠杆断裂，不仅租的房子要交出去，已经交付的房租也打水漂。

面对房租的上涨，应该怎么办？答案也有这么几个：

第一，呼吁政府介入，抑制房租的上涨，有人提出政府制定房租指导价；

第二，是对中介进行整顿甚至取缔；

第三，对资本进行限制；

第四，征收空置税，逼出有效房源，增加供给。

我为什么说，关于房租的讨论很有价值，我并非指现在的讨论给出的房租上涨的原因和提出的解决办法都很好，而是我认为，在中国租房市场公共政策框架严重缺失的情况下，面对未来租房市场的发展，我们必须有一个政策的底线：租房市场未来的各种政策不要重蹈过去20年房地产买卖市场的覆辙。

说更明白一点，过去20年，中国住房市场的公共政策并不成功，特别是政府介入房地产市场，对房价进行控制的各种手段基本都以失败告终，在租房市场刚刚被纳入公共政策体系的情况下，我们希望，中国的租房市场的公共政策能够不要重演买卖市场的悲剧。

我们需要问：房租的上涨真的是因为机构的介入导致的吗？真的是因为资本在推波助澜吗？如果房租上涨，呼吁政府对价格进行管制，真的能解决房租上涨的问题吗？会不会像房价一样越控制越上涨？

这些问题如果搞不清楚，中国房屋租赁市场的公共政策又会成为一笔糊涂账，这是我们不愿意看到的。

特别是，在外界呼吁政府加强对房租管理的情况下，我看到相关部门很快做出了回应：

北京市住建委约谈了自如、蛋壳、相寓等长租公寓商，要求他们不得恶性争抢房源，不得用银行贷款争抢房源，不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同方式抢占房源。

而自如、相寓、蛋壳等10家主要住房租赁企业负责人在8月20日也承诺：落实“三不得”要求、不涨租金、拿出手中全部房源（超过12万套/间）投向市场、严惩抬价抢房源的业务人员。

这样的解决办法，似乎立竿见影，但从中国房地产市场过去20年的历史看，这样的解决路径是不可靠的，暂时的承诺，不代表长期的解决，在没有真正的把房租上涨的原因搞清楚之前，政府拿出管制的大棒限制价格，机构纷纷表态承诺不涨房租，只能迎合大家对房租上涨的愤怒，只能管一时，但并不能提供长期的保证，这是任何一方都非常明白的。

我觉得，有三个问题是必须在观念和认识上厘清的：

第一，中介和机构是罪魁祸首吗？

有人认为，房租上涨，主要是因为中介和机构囤积房源，导致房租上涨。可以说，指责中介和机构，这似乎成为中国很多领域治理涨价问题的基本逻辑。

菜价涨了，把责任推给菜贩子，肉价涨了，把责任推给肉贩子，于是提出“农超对接”，直接取缔菜贩子等中介。

对于诸如此类的建议最后成为政策，我觉得很悲哀，中国搞市场化改革已经40年了，我们到现在连斯密的“专业化”分工带来的好处，组织分工带来的成本下降的基本原理都没搞清楚，而是直接回到刀耕火种的“农超对接”的思路。中国租房最大的问题恰好不是中介和机构太多，而是太少。

中国目前的租房大多数是由租户自己提供的，机构特别少，目前机构在中国租房市场所占的比重不超过3%，而美国是30%，日本是80%。中介机构少，就有少数机构利用自己的信息优势和专业优势搞垄断，垄断信息，垄断房源，垄断价格。

所以，问题的关键不是机构推高了房租，而是我们的机构太少，机构之间的竞争不充分，从而导致市场的混乱。去年以来，一些机构开始介入租房市场，这是一个好事，不是坏事！这点一定要清醒。把机构干掉了，房租只会更高。

第二，政府对房租进行管制是一种好的办法吗？

一些专家提出，租房是民生，政府应该制定房租的指导价。这是一种最天真的思维！租房当然是民生，但保障民生最好的办法未必是政府直接来提供，或者政府直接对价格进行管制。

中国市场化改革40年，民生大大进步，不是因为政府管的结果，大多数领域是政府不管的结果。政府在租房市场直接提供的应该是廉租房，只对廉租房等政府提供的产品进行定价，而不是对市场化的租房市场进行管制。

因为过去40年，很多领域证明了，政府一旦放开某一个领域的价格管制，某一个领域一般都会发展的更好，而在政府热衷于管理价格的领域，比如房价，比如油价，都是价格极其扭曲，行业发展非常不健康的领域。

这些道理， 已经为中国改革开放40年的实践所证明，为什么在国人的观念里却仍然根深蒂固呢？

在租房市场上，政府不需要管价格，政府需要做的是对租房市场的秩序进行管理，必须对信息，对机构的行为，进行管理，政府需要提供良好的制度体系，政府需要立法，政府需要在金融、税收、财政等政策层面提供支持。现在房租动辄暴涨，和政府在这些方面做的严重不足有很大关系！

第三，关于租房市场的过度金融化问题。

由于政策开始鼓励“租售并举”，大量的资本看到了中国租房市场的前景开始介入租房市场。资本的介入本身不是坏事，中国租房市场的欠账太多，大量的资本介入租房市场有助于提升租赁房的品质和增加房源，有助于市场的健康发展。

但是，中国很多问题，一旦资本介入，在缺乏规范的情况下，很容易走偏。比如，租房市场的过度金融化问题今年其实已经开始凸显。一些机构为了抢占市场，拿着租户的钱疯狂通过杠杆扩张，一旦资金链出问题或者跑路，租户和房东都会成为受害者。

为什么有人称一些长租公寓的操盘者比贩毒还赚钱，就是拿着别人的钱玩杠杆，空手套白狼，这是很危险的，长租公寓杭州鼎家爆仓这事来得及时。政府应该在过度金融化方面早点开始严查！

我的结论是什么呢，也很简单：

一、中国的租房市场长期以来得不到公共政策的重视，政府最需要做的是完善租房市场的公共政策体系；

二、应该鼓励更多的机构参与租房市场而不是限制；

三、房租上涨根本原因还是供给不足，政府需要加强租房市场的信息披露和公开制度，而不是管理价格或者上空置税；

四、过度金融化，过度杠杆很危险，会毁了租房市场，政府应该第一时间介入，严查，严管，避免更大的悲剧；

五、政府千万不要管制房租，没有比这更坏的选择！

(本文作者介绍：独立经济学家，经济学博士，产业经济学博士后。现任民建中央经济委员会副主任，中央电视台财经频道评论员。)