2010年商铺价格将迎来一轮补涨行情，你准备好了吗？
2009年，各大城市房价普遍大幅上涨，同比涨幅超过30%，部分城市甚至高达50%。 相比之下，商铺的涨价幅度则十分温和，大部分市政街商铺的涨价幅度仅为10%左右，只有部分地区的部分商铺涨价了30%。
2010年店铺价格将迎来一轮补涨。 主要原因如下：
2010年又是房地产调控的一年，但调控政策主要针对住宅，特别是投资性和投机性买卖活动，而商铺则基本不会受到调控； 相反，一些投资者会将更多的资金投资于商铺，从而带动商铺物业的销售；
二是商铺价值回归。 住宅价格率先大幅上涨，商铺也将跟随上涨。 根据我们的研究，城区新区和刚开始繁荣的地区的商铺和住宅的价格基本上存在合理的比例关系，可以用公式表示：
商铺价格=住宅平均价格×m（m为价格比较系数，经验和统计值大约在1.5到2.5之间）
为什么会有这样的比价系数呢？ 我们分析认为，由于商铺的面积大约是住宅的两倍，因此可以分为两层或一层半来使用。 另外，商铺为商业用途，比住宅具有更高的使用价值。 综合考虑这两个因素，商店的价值可以是住宅的三倍。 但由于商铺的初始使用年限仅为40年，住宅的初始使用年限为70年，大多数城镇长期的市场交换已经形成了1.5-2.5的近乎规律的比价系数。
新建区域系数稍低，在1.5~2之间，已开始繁荣的区域系数稍高，在2~2.5之间。 变化程度主要考虑商铺的面积、进深、门面宽度、规划用途（如是否可用于餐饮）等。例如南沙区是新区，价格比较系数m应在1.5、2、南沙新区商品房（毛坯）价格在6000元/平方米左右，商铺价格应在9000元至12000元之间。
（注：此方法不适用于成熟繁华地区，如最繁华的北京路商圈、上下九路商圈以及相对繁华的天河北路商圈，这些地区的商铺价格区间较大，首先一线街商铺价格从每平方米10万以上，低至每平方米7万至8万元不等。而住宅价格区间则没有那么大，大部分价格在每平方米15000元左右。）
第三，2010年，广州、上海、海南等主要城市将有重大市政规划建设项目，势必带动相关地区商铺投资热潮。 例如，广州南站（番禺石壁新站）于1月底投入使用，广州市规划局去年底对南站片区进行升级改造，定位为广州西城区。 与此同时，白马集团携相关产业率先进入南站片区。 ，将原雄峰商城改造成15万平方米的服装批发零售中心，于2010年上半年开业。我们可以乐观地预测，未来3-5年，广州南站周边商铺的价格将再次翻倍。
店铺投资就像养鸡，有三种盈利模式。
一种模式是买回来小鸡，从小养大，然后卖肉鸡作为赚钱的主要目的。 如果养的鸡能下蛋，你也能赚鸡蛋钱； 第二种模式是回购蛋鸡产蛋。 卖鸡蛋是赚钱的主要目的； 第三种模式是回购蛋鸡，通过收集鸡蛋赚钱，观察蛋鸡市场价格的变化，在合适的时候出售，赚取差价。
一种盈利模式是在城镇新区购买商铺，进行长期投资，耐心等待商铺出售。 新建的番禺南站周边的商铺就属于这种模式。
该模型的优点：
1、新区商铺进货价格很低，一般只有成熟繁华区商铺价格的1/3，甚至更低。 总价较低，每户50万元左右，适合中小投资者； 2. 新地区的商店一般不向公众开放。 要乐观。 开发商通常将其房产出售给公众。 有兴趣的投资者很容易购买位置好、结构好的商铺。 在二手市场上经常能遇到心仪的性价比高的店铺。 3、价格下跌的风险很小。 新区开发商定价相对保守，一般按照成本加非常合理的利润率定价。 价格约为同面积住宅的两倍； 只要市场上商铺的总成本（土地+建设+销售+财务+税收等）没有明显降低，新区商铺降价的可能性就很小。 4、潜力巨大。 一只小鸡变成大肉鸡，大约20次，新地区的商店往往有很大的空间。 位于火车南站商圈的锦绣生态园的临街商铺，近10年来年均销售额增长50%以上。
该模型的缺点：
1、由于配套设施缺乏、商业氛围较弱、消费人群较少，新区商铺往往不易出租。 即使可以出租，租金也很低。 因此，在新区买了商铺后，不仅前几年（一般是1-3年）不会清理干净，而且还得继续投入（管理费等），就像买来的小鸡，一开始不仅不会下蛋，而且还会每天喂食。 投资者心里一定要清楚，这种模式的盈利点是商店未来的升值，黄金并不是主要目的。 不要过分重视租金。 2、新区建设规划存在较大变数。 如果遇到优惠的新方案，自然会刺激店铺价格快速上涨。 如果遇到不利的规划项目，店铺的空间就会被压缩。 比如，锦绣生态园的商铺价格近两个月上涨了30%以上，从一年前的每平方米2.5万元涨到了3.3万元以上，因为旁边的雄峰商场将被翻身。走进佳美服装批发中心。 2010年上半年一批商户将开业，这一利好消息吸引了各地投资者前来买铺。
第二种盈利模式是在城镇成熟、繁华地段购买商铺，然后出租，作为长期投资。 广州人民路及周边商铺就属于这种模式。
该模型的优点：
1、投资立即获得较高回报。 成熟繁华地区的商铺一般都是连租出售。 即使没有租约，它们也很容易出租。 而且租赁期限较长，年增长率较高，租金较高，通常为8-10%，高于住宅租金。 后者一般为5%左右。 2、店铺稳定。 成熟繁华地段的商铺价值主要以租金来衡量。 由于“行业规定”租金每年按一定幅度（5-10%）上涨，一旦转手，就会产生高昂的“转手费”（据说，人民路上的眼镜商的销售费）门店高达100万元），因此门店也在逐年增加。
该模型的缺点：
1、速度比较慢。 成熟繁华地段的商铺预期较为确定，主要根据租金率计算。 换句话说，价格受到租金的限制。 2、当CPI涨幅超过租金时，实际投资回报率大大降低，甚至出现亏损。 3、由于商铺有一定的使用年限，成熟繁华地区的商铺剩余使用年限相对较短，一般只有20-30年。 期满时，可能需要支付地价，或者土地可能被政府收回。 因此，其未来价值受到加速折旧的限制。 价格将上升到一个稳定水平并维持几年，然后开始逐年下降。 就像过了产蛋年龄的母鸡一样，年龄越大，它的价值就越低。 因此，投资者千万不能忽视店铺折旧的因素，否则，整个投资可能得不偿失。
第三种盈利模式是在逐渐繁荣的地区购买商铺，立即出租，等待理想的价格出售，进行中短期投资。 广州珠江新城的店铺就属于这种模式。
该模型的优点是：
基本保证了即买即租； 同时，它的空间比第二类商铺更高。
弱点是：
与该模式相比，该模式的商铺总价较高，每套总价将高达200万元以上。 而且，未来出售会比较困难，只有资金实力足够的投资者才会考虑购买。
总而言之，三种投资盈利模式各有优缺点，投资者可以根据自己的实际情况做出理性选择。 未来两三年，国家和地方对房地产行业的调控政策存在不确定性，但总体而言，商铺受政策影响较小，风险较小。 而且，有一点可以肯定，“一店养三代”仍然是店铺投资的主要原因。
