衡水房哥：揭秘售楼部底价套路，购房者如何避免被坑？

“衡水房格”是衡水房主的房地产媒体平台，房格立志团结每一位房主，讲出买房真相，为购房者发声

基本上每个人都有一个疑问：怎样才能从售楼处拿到最低价？

购房者都想以最低的价格买到房子，但售楼处为何总有花招？

这个事情还是要看售楼部的，有的售楼部确实是按定价卖的，但是遇到一个问题，就是占便宜的心态，所以现在市场上按定价卖的房子基本上是越来越少了。

大家都希望通过打电话就能知道最低价，但是换个角度想想，如果通过电话拿到了所谓的最低价，你会买吗？他们在电话里给你最低价，你去售楼处要折扣。那就麻烦了，因为置业顾问没有任何折扣，而这往往不利于成交，所以这是一个恶性循环。你看到越来越多的房价不再是固定价格，但这个价格距离成交价就不远了。

这个其实很好理解，我举个例子。

A栋价格6500起，基本就是顶楼或者二楼。

B栋的均价是6800，这个价格基本上是销量最高的公寓的价格，这个均价意义重大，也就是说它代表了这一栋楼大部分房子的价格区间。

C楼盘售价6800-7500，为整个小区最低和最高价格指导价。

你在广告里看到A房产6500起售，你来到售楼处看房子，你看中了A房产1栋2单元1501，面积88.92平米，单价6900元。然后置业顾问操作起来像老虎一样，各种优惠之后，单价是：6752元，然后你好奇为什么不是6500？置业顾问的优惠多吗？然后你各种砍价，最后置业顾问说订房有最终优惠。回到家你心里纳闷，也四处打听看看谁买过A房产的房子。你问了几个朋友，有的6600买的，有的5000买的。然后你觉得你这个价格肯定太高了，然后就去售楼处谈价格。 置业顾问说今天预定的房价总价是5000，还是达不到6600的心理预期，然后你就走人了。三天后置业顾问给你打电话，告诉你公寓已售出，而且楼价每平米加价150元。你开始后悔，联系了买6600元公寓的朋友。但朋友买的是顶楼，你开始拍大腿，你以为大楼其他楼层更贵，5000元优惠没了。最后，你找到了方哥。

方哥直接抛出答案

1.电话咨询是有价格的

2.是到售楼处来咨询的价格。

3、确定具体房价。

4、交易价格

5、当然价格不会相差太大，电话咨询得到的价格和成交价不会相差太大，基本都是优惠18000元，不可能出现报价8000元，成交价4000元的情况，这个不可能。

6、房产顾问要见很多客户，所以如果你不是真心想买房，他们基本上不会告诉你底价。

7.每间公寓的售价都不同，即使相同，也只是部分因为具体楼层和建筑不同，而这些是影响成交价格的因素。

8、房产顾问是卖房子的人，他不会愿意卖高价，底价6700，然后他硬要6800卖给你，这种情况基本不存在。

财务杠杆：空手套白狼的赚钱秘诀与风险并存

教了这么多年书，我发现大部分学生最感兴趣的就是财务杠杆！

什么是金融杠杆？比如你从银行借款100万元，利率7%，贷款期限1年，也就是说你一年内要还清本息和107万元。你用100万元在杭州买了一套房子，一年的时间，房价从100万元涨到了180万元，你把房子卖了，还清了本息，还剩下71万元。这71万元你是怎么做到的？你是充分利用金融杠杆赚到的。什么意思？你是无中生有，向银行借钱，自己发财。只要你能找到收益率高于银行贷款利率的投资项目，项目收益率高于银行贷款利率的部分就是你的收益。所以，大胆的人会暴食而死，胆小的人会饿死。

但是利用财务杠杆也是有风险的，如果杭州房价下跌，或者房子不能及时卖出去，银行也不好对付，欠债要还，这是理所当然的。所以利用财务杠杆的同时，也要承担财务风险，一旦资金链断裂，后果会很严重。现金为王，就是手里没有现金，就寸步难行。

这个道理在书上印了很多年，但普通百姓才明白几年，直到房价上涨之后才恍然大悟。

经济学里有个词叫现金流！现金流好，生活就好。什么意思？你有一千万的房产，听起来不错，但工资还没涨，你就得还银行。你天天提心吊胆，口袋里又没钱。生活真难。

我们认为，资产负债率不能高于50%，才能维持稳健的财务状况。什么意思呢？你买一套100万的房子，最多只能借50万，不然压力太大，现金流也会受影响。你问，能不能不贷款？我觉得，不贷款也没关系，只要钱够用就行，毕竟负债累累，压力很大。

如果通货膨胀严重了怎么办？要不要贷款？我觉得要看你有没有好的投资项目，这个项目的回报率一定要高于贷款利率，而且不能只是高一点，一定要高很多，因为金融风险也很高。

其实，从国家到家庭，最要紧的就是财力。包括战争、贸易战、外交政策，都是钱的问题。有钱当元首很容易，有钱生活就美轮美奂，有钱脸面就光鲜亮丽。

以前总觉得这么简单易懂的道理没什么好说的。但现实是很多人没有机会学习经济学和金融，所以我打算写一些短文和大家聊聊，慢慢渗透经济学的原理。

如果你有什么想要了解的知识就告诉我，我会慢慢给你讲解。