利空出尽必有利好，鑫苑服务轻装上阵

3月13日，鑫苑服务发布了其2022年和2023年中期两份业绩公告，纵观行业物企复牌案例，复牌前的年报发布尤为关键，如其能再发布2023年年报，复牌便无障碍。总体来讲，鑫苑服务的复牌已进入倒计时。

复牌障碍，逐一扫清

2022年年末，鑫苑服务因4.02亿元定期存款质押问题公告停牌。

停牌后的一年多，鑫苑服务逐步达成着联交所复牌指引要求，从积极开展质押事宜独立调查、诚信证明、内部审查、刊发财报，到向香港国际仲裁中心提交仲裁申请并打赢仲裁，进而通过以资抵债的方式成功追回原有损失，足见其在资金管理和危机应对方面的创新突破能力。

这也表明，面对房地产市场的不确定性，物业服务公司正变得越来越机敏和多元化，在资金链紧绷的情况下开始主动探索新的生存之道。

鑫苑服务，在复牌期内以资抵债的灵活方式，成功收回了企业的受损权益，体现了其在应对房企流动性危机的智慧，为其他物企提供了处理关联方债务的新范本，打开了资产流转的新思路。

相对于恒大物业2023年11月底将恒大中国告上法院，金科服务2024年元旦后与金科股份订立债务清偿框架协议，鑫苑服务无疑在维护股东利益和独立发展方面走在了物企前列。

高质发展，稳健成长

从鑫苑服务补发的两则业绩公告来看，其2022年和2023年中期的营收、毛利、在管面积以及合约建筑面积均有所下降。规模增长和营收下滑主要受相关地产项目交付延期拖累，利润下滑主要受关联方减值拨备及财务担保拨备影响。

但难得的是，鑫苑服务在2023年通过向香港国际仲裁中心申请仲裁并成功追回了原有损失，其以资抵债的商管业务板块、相关车位和会所等资产会在后期的经营中产生长远价值，为未来的营收和利润增长增添了动力。

在规模拓展方面，从公告得知，其在华中区域的在管面积、整体收入、收入占比方面展现多重提升，这是其将全国化战略调整为区域深耕战略后的努力结果，更是其坚持稳健成长策略的结果。可见鑫苑服务已形成了以全委为核心的稳健成长方式，依托红色物业建设，强化存量项目的合作，凭借在老旧改造、城市更新、助老服务等民生项目的深度参与，实现了在华中区域的深耕，完成了由增量市场转向存量市场，由居住业态向居业态延伸。

2022年，尽管受疫情、地产形势影响，鑫苑服务的增值服务、交付前咨询服务、物业工程服务出现了下滑，但物业基础服务收入同比提升11.3%，单平收益同比提升32.6%，毛利率增加6.5%，这反映了其在发展中更加注重有质量的拓展。

根据其业绩公告和过去的官方发布，2022年至2023年中期，鑫苑服务围绕能力升级的发展定位，全面实施了战略升级、服务升级、组织升级，形成了多业态的物管组合，创新建立了覆盖办公、商业综合体、工业园、产业园、学校、医院、公建服务、城市服务等多样化的服务体系，通过系列的品牌焕新行动保证了整体服务满意度在90+的高分位。

利空出尽，轻装上阵

2022年物业行业“增收不增利”压力加剧，受地产行业影响，全年物业行业净利润同比下滑44.4%，物企净利润增速首次出现负增长。而鑫苑服务的 22 年业绩公告显示，如不考虑关联方减值拨备及财务担保拨备，2022 年“调整后净利润”108,400千元，相对 2021年122,570千元，同比仅下滑11.6%，相对于行业净利润同比下滑的44.4%，仍给股东们交出了不错的答卷。

其中，2022年鑫苑服务聚焦高质发展，在新增拓展面积稳健增长的基础上，主动放弃坪效低的亏损项目，全面优化了项目管理结构，物业基础服务收入同比提升11.3%，单平收益同比提升32.6%，经营成本同比降低了9.3%，管理效能进一步提升。

从业绩公告看，2022年，鑫苑服务建设完成了包含智慧停车、智慧电表等166个数字平台，开发了能耗系统、仓储系统等10个系统，上线了员工端、业主端12个模块，完成了200余项功能优化，实现了企业微信“五位一体”的客户服务生态系统，其通过科技赋能，在智慧物业管理方面，取得了明显的降本增效结果。

如能够顺利发布2023年业绩的话，鑫苑服务复牌指日可待。

高管离职、年报延迟 鑫苑服务还有多少难关待闯

央广网5月27日消息（记者 李志勇）5月25日晚间，鑫苑服务对外发布公告称，2020年年报将延期发布，并将继续暂停股份买卖。

公告中，鑫苑服务并没有给出年报的具体发布日期，而是表示2020年全年业绩将于2021年5月31日或之前刊发，但可能会有进一步变动。公告指出，自4月1日起，其公司股份暂停买卖。何时能够继续交易，需等鑫苑服务经审核的2020年年报发布后，等待进一步通知。

不过，这次公告给出的关于延迟刊发年报的原因，与其在3月31日发布的公告中释义相同。两次公告均表示，公司需要更多时间确定与若干关联交易有关的事宜，并向其核数师安永会计师事务所提供有关上述事宜的更多资料。

面对年报“难产”，市场对鑫苑服务的质疑声进一步加重。“公司发生什么事，暴雷的前奏吗？”在某投资者网站上，甚至有网友发出了这样的疑问。

不过，年报“难产”并不是市场产生质疑的首要原因，自2019年上市以来，高管离职、对母公司过于依赖、母公司运营情况不佳等声音一直困扰着鑫苑服务发展。

在管面积持续增长 利润预计保持增势

根据鑫苑服务2020年半年报披露的信息显示，鑫苑服务为鑫苑控股物业公司。

2019年11月，鑫苑服务在港交所上市。当时，物业上市的风潮才刚刚兴起。借着物业股“上市春风”，鑫苑服务的股票获得资本市场追捧。于招股期，其在香港公开发售、国际发售分别获得6.01倍、2.64倍认购，共募得款项超2.2亿港元。

而根据鑫苑服务发布的数据显示，2017年-2019年其营收及在管面积均保持不同程度的增长。

其中，2017-2019年，鑫苑服务营收分别为2.97亿元、3.93亿元、5.34亿元，同期增速分别为30.17%、32.56%、35.75%；在管面积分别为1368万平方米、1566万平方米、2006万平方米，同期增幅为27.23%、14.43%、28.16%。

据鑫苑服务发布未经审核的2020年度业绩显示，其录得收入和利润也为持续增长状态。其中，收入录得6.6亿元，同比增长23.62%；毛利2.64亿元，同比增长30.85%；期内录得毛利率为40%，较2019年增加2.21个百分点；实现净利润1.38亿元，相比2019年的8192.5万元，增长达到68.44%。

过度依赖母公司 市值进入下滑通道

但业绩增长的背后，难掩鑫苑服务对鑫苑置业的依赖。

鑫苑服务2020年发布的业绩中报显示，2020年上半年鑫苑服务在管面积2205.7万平方米，58.2%来自于鑫苑置业；主要收入来源于物业管理服务、增值服务和交付前及咨询服务三大板块。其中，物业管理服务收入占总营收的64.8%。

而在鑫苑服务的物业管理服务业务中，来自鑫苑置业的收入贡献为1.34亿元，占该项业务总收入的比重为79.2%；在交付前及咨询服务业务中，来自鑫苑置业的收入贡献为3622.9万元，占该项业务总收入的比重为86.2%。仅按照这两项业务测算，2020年上半年鑫苑服务2.61亿的营收中，约1.7亿元来自鑫苑置业，占比约65%。

与此同时，进入下半年，鑫苑服务与鑫苑置业之间又产生金额过亿的关联交易。据披露，2020年9月17日，鑫苑服务与鑫苑地产控股订立了车位独家销售合作协议。鑫苑置业集团同意指定该公司作为合作期限内4066个指定车位的独家销售合作方。根据协议，鑫苑服务需向鑫苑置业集团分期支付2.07亿元的可退还合作诚意金，作为上述独家销售的保证金。

值得注意的是，近年来鑫苑置业的日子并不好过。自2017年鑫苑置业销售额首次突破200亿，三年过去了，2020年末其销售额约226亿。同为河南起家，建业集团销售规模已经达到1026亿，早已跻身千亿阵营。

在销售额徘徊不前的同时，鑫苑置业的债务规模不低。鑫苑置业2020年债券年度报告显示：截至年末，鑫苑置业的负债总额已达到了546.06亿元，相比2019年同期的496.02亿元，增长10.08%。

此外，利润下滑、4年更换3任总裁、“大本营”郑州多项目延迟交付等也在影响着鑫苑置业的发展。

就在鑫苑服务发布年报延期公告前，鑫苑置业也传出2020年年报延迟发布的消息。记者就相关消息向鑫苑置业有关人员核实，对方表示一切以纽交所公告为准。据纽交所官网显示：5月18日，鑫苑置业被列为“Noncompliant Issuers”，即不合规发行人，原因即是未能及时提交2020年年度财报。

（图源：纽交所截图，央广网发 ）

同时，鑫苑服务也相继传来高管离职消息。4月13日，王鹏辞任鑫苑服务独立非执行董事，并不再担任公司审核委员会成员。5月20日，许倚滨辞任公司联席公司秘书职务。

一系列算不上好的消息传导到股市上，反映出来的现象之一便是公司市值的波动。自去年8月，鑫苑服务2020年上半年业绩报告发布以来，其总市值便进入下滑通道，从20.17亿港元下降至目前12.03亿港元。面对未来发展，业内人士认为，鑫苑服务除了要提升自身服务能力，还要闯过对母公司高度依赖的大关口。