房地产估价三大方法之一：收益还原法的理论基础
摘要：收益折减法是房地产估价的三种基本方法之一。 特别适合对有收入或潜在收入的房地产进行评估。 采用收益折减法进行房地产估价时，其结果主要取决于收益率和房地产净收益的量化。 但在实际估值活动中，收益率的选择方法存在一定的缺陷。 本文在分析现行各种计算收益率方法的缺点的基础上，探讨如何合理确定房地产的收益率，以实现对房地产价值的客观合理评估。
关键词：收入减少法； 回报率； 市场
前言
收入折减法，简称收益法，是目前国际上流行的三种最重要的房地产估价方法之一。 该方法利用资金的时间价值对房地产的未来收益进行折现，从而得到房地产的价值。 虽然收益折减法的理论基础非常完备，但是收益法在房地产实际估价中的应用还存在一些缺陷，这使得很多房地产估价师在收益评估中不敢贸然使用——产生房地产价值。
使用收益法进行房地产估价的最基本公式是：
(1)
在房地产估价中，经常使用基本公式的变体：
(2)
如果年净利润每年以一定的速度增长，并且在有限的年限内，计算公式为：
(3)
其中：V为房地产评估价格，A为年净利润，Y为收益率，g为年净利润增长率，n为收益期限。
从上面的公式我们可以看出，房地产价格主要由三个因素决定：一是各时期获得的净收入；二是房地产价格。 第二，净利润对应的收益率； 第三，收益期限的长短。 在这三个因素中，最重要也是最困难的是收益率的确定。 回报率的重要性体现在，仅仅1%的变化就能对房地产价格产生巨大影响。 例如，某收益性房地产的使用年限为40年，假设年净收入为20万元。 在不同的回报率下，会对房产的价值产生很大的影响。 当收益率从3%提高到4%时，房产价格从462.3万元下降到395.86万元，差价66.44万元。 当收益率从3%提高到8%时，房地产价格从462.3万元下降到395.86万元。 238.49万元，两者相差近一倍。 从这些数据可以看出，收益率确定的准确性是评估创收性房地产价格的关键。
1、当期收益率的确定方法
根据建设部颁布的《房地产估价规范》（以下简称规范）5.3.5的规定，我国确定收益率的方式主要有四种。
(1)安全利率加风险调整值法
该方法的本质是安全利率法的修改，即在安全利率的基础上，根据评估者对风险的判断，将无风险资本投资的收益率确定为安全利率，加上房地产利率。 投资风险调整值计算为回报率。
(2)市场抽取法
收益率是根据市场上已完成的房地产交易的净收入和价格数据计算得出的，作为确定相同或类似房地产收益率的依据。 该方法利用与收益法相关的公式，通过收集市场上相同或类似房地产的净收入、价格等信息来计算收益率。
（三）投资回报率排序及插入方法
将各种投资（如国债、股票、商业债）的收益率从低到高排序，选择与房地产投资风险相当的投资收益率作为房地产的收益率。 由于投资组合理论考察的是投资组合上的风险，因此给房地产投资带来了新的风险概念，涉及到房地产投资如何纳入投资组合、房地产本身如何在投资组合中实现多元化投资（各类房产）。投资组合等，对房地产定价有着深远的影响。
（4）投资复合收益率法
这种方法也称为复合投资收益率法，是将购买房产的抵押贷款利率与自有资金所需的收益率进行加权平均来计算收益率。
按以下公式计算：
R＝M·RM＋（1－M）RE (4)
在公式：
R──回报率；
M─贷款价值比率（%），抵押贷款金额与房地产价值的比率；
RM──抵押贷款回报率（%），第一年本金和利息偿还额与抵押贷款金额的比率；
RE ─ 自有资本所需的正常回报率（%）。
投资复合收益率的确定方法与项目投资分析时确定最低投资收益率的方法类似。 从公式可以看出，自有资金和借入资金占总投资比例的变化会导致不同的投资收益率。 作为收入减少率，在计算房地产收入现值时会导致不同的评估值。 当前收益率确定方法的具体应用可以利用以上四种方法来确定不同收益性房地产的收益率，最终综合确定一个具体值。
2、现行收益率确定的不足之处
目前，国内现实的房地产评估收益率确定方法存在以下几个缺陷：
（一）回报率不严格确定
在房地产市场最早发展的深圳，收益率从以下三个参数中进行调整和选择：1）中国人民银行公布的人民币储蓄年均利率； 2）国家统计局公布的居民消费价格指数； 3）房地产开发行业税后收益率。 有些地方的回报率完全是根据经验确定的，没有理论依据。 很多评估师只是简单地用贷款利率、国库券利率等作为收益率，而不做任何解释。 更有什者，有些人在评估房产价值后，采用“跟着瓜摸藤”的方法来推算回报率。 这显然已经失去了采用收益折减法进行估值的意义。
例如，在当前房地产价格市场条件下，收益率必须取一个相对较小的值，才能与当前房地产市场价格水平一致。 据统计研究，目前评估师对各类房地产进行估值所选择的收益率在8%以下，这与房地产投资的回报率明显不相符。 例如，2010年我国房地产行业的基准回报率应在10%至15%之间。 其中，万科2010年主营业务利润率为28.54%。
（二）收益率内涵不明确
回报率是贴现率，与内部收益率（又称内部收益率）的比率相同。 它是投资回报率与投入资本的比率，但在实际估值中，回报率和资本化率通常被混淆，两者可以互换使用。 实际上，资本化率用于直接资本化法，是将房地产的预期收益折算成价值的比率； 报酬资本化法中使用的收益率，是将房地产的预期收益通过折现折算为价值的比率。 值比。 另外，在实际估值中，也采用投资利润率作为收益率。
（三）回报率针对性不强
由于房地产具有固定的地理位置，房地产市场是一个非完全竞争市场，导致不同地区相同用途的房地产面临不同的风险和不同的回报率。 因此，每一块房产都对应着它自己的回报率。
此外，中国的房地产投资也逐渐融入全球经济轨道。 回报率是投资回报率的一种，受全球经济、国内经济以及国内宏观调控政策的影响。 国内宏观调控政策的变化导致投资者预期收益发生变化，从而影响投资回报。
