前段时间，青浦徐泾的万科天空之城，成交单价只有7.5万/㎡！当年以9.5万/㎡单价成交的业主，在短短一年半的时间，亏掉将近200万。这直接让自媒体们赚了一大波流量。

其实我们只要再细心点，在买之前选房的时候，就应该要识别出，哪些板块的泡沫过大，然后应该去规避，而不是光看营销做不做得好，KFS够不够知名，跟着大部队蜂拥而至。

毕竟影响房价的除了一个板块的综合因素，还有一个就是供需关系。

那么上海目前哪些板块的泡沫过大？我们一起来看看。

01

徐泾

青浦徐泾，是响当当的大虹桥辐射区，一直以来靠着大虹桥的概念发展起来的。但是，青浦本身就是一个较大的郊区定位，区内板块发展不平衡，相对割裂。

在配套发展上，一直都是雷声大雨点小，规划很多，真正落地的少。虽然过去十年，青浦的发展速度也非常快，但是资源有限，仅仅是在某些资源较多的板块投入大，所以板块发展不平衡。

地理位置和交通上，由于链接了外省与上海市区，是一个门户地位，所以青浦遍布高架路；地广人稀，平时陆运需求大，到处都是大卡车；出行除了自驾和17号线地铁沿线，其他的地区并不是非常方便。

“大虹桥”虽然是国家级战略规划，但仅仅就是概念炒得如火如荼。毕竟资源集中还是在核心区域，青浦大多属于辐射区，能够迁居或入驻青浦的产业并不多。

所以才会出现很多业主成了冤大头。回到文章开头，万科天空之城的市场成交价约9.5万/㎡左右，而现在该小区的真实成交价却只有7.5万/㎡左右。

万科天空之城对面的招商虹桥公馆，小区再挂的租赁房源竟然高达181套！

侧面反映出，买在徐泾这边，连租都很难租出去，除非降大价。

那房价呢？当然一直在回撤，毕竟之前的溢价（泡沫）实在是太高了。

当然，徐泾市场后续也会面临二手房非常难卖的境地。地还在不断地拍，新房还在不断上市，哪里还有二手房的市场呢？

租赁市场同样是一地鸡毛，多了去的房东打新只为了倒挂，并没有考虑到这边的居住需求其实没有这么大。

话说回来，如果他们愿意“正挂”出售，这无疑会亏钱；但是如果不愿意降价，那就是传说中的“泡沫”了，有价无市。

02

北江桥

虽然嘉定的江桥还是一个非常强的板块，但是北江桥并非首选。

那怕是南江桥，我们可选的价格区间最多就在400-500万左右。超过500万的预算，上海有更好的板块可以选择。

北江桥也有不错的商品房小区，例如龙湖天璞，保利云上等，但是江桥素有飞机航道噪音和垃圾焚烧污染的环境影响，以江桥标杆小区的预算，我们能选择的平替产品也有很多。

毕竟江桥的定位本就是预算不足的刚需盘，还有大片大片的动迁房。所以在这样的板块定位里，比较贵的标杆盘是错配的，大家一定要注意判断。

03

临港新城

要说过去几年，浦东哪里被炒得大红大紫，那非临港新城莫属了。

一系列铺天盖地的规划，号称打造下一个陆家嘴，各种落户条件和购房政策放宽，各种大幅提振产业招商引资，各种各样的贴牌学区的入驻等。

但是，以目前的人口和发展规模，还有出生人口的减少，已经难以再支撑一个临港新城。

且在地理位置上，是一个海湾角，距离上海市区50-70公里的距离。它不像浦西那样连接江浙地带的路面的交通便利，远距离运输要么靠跨越大半个上海，不然只能靠“空降”。

可以看一下浦东前滩，也是号称小陆家嘴，规划打造了这么长时间，房价涨幅也透支了很多轮；但是这么多年过去了，前滩企业的入驻率也就只有40%。

前滩尚且这样，何况是临港？

过去这些年，临港靠着造势和大力宣传，想必也吸引了不少投资客，但是，临港地广人稀，土地供应天量；

这就意味着，拿了地就造新的商用楼或新房，新房尚且卖不完，何况是二手房？新房市场极大挤压临港的二手房市场，二手房非常非常难卖的。

所以，除非工作和生活圈子都在临港，否则天量的抛盘，怕的就是打骨折都卖不出去。

以上就是泡沫最大的几个板块分析，当然其实还不止这些。浦东还包括前滩、唐镇等，涨幅泡沫都比较高。有其他的补充和想法，也欢迎大家写在评论区，我们一起来讨论。

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