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近日德阳楼市有一个重磅消息传来！德阳基准地价上涨了！
最近德阳政府公布了土地基准定价，将从2021年9月1日起正式施行，基准价较2016年有了非常明显的上涨了。
我相信这时候应该又会出现一波德阳房价得不得涨的大讨论，毕竟这年头无论什么政策似乎都跟房价相关。
根据今年公布的政策：
德阳中心城区一级住宅用地相比2016年《通知》中基准地价上涨约51%；
二级住宅用地相比2016年《通知》中基准地价上涨约81%；
三级住宅用地相比2016年《通知》中基准地价上涨约76%。
地价与房价，是面粉与面包的关系。那此次德阳给土地基准定价上调，对地价和房价究竟有何影响呢？
01
基准地价含义
基准地价是指在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日上法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。
基准地价更新是在土地定级或划分均质地域的基础上，利用土地收益、市场交易的样本地价及地价指数等，重新确定某类用途土地在现状利用条件下于某一估价期日的土地使用权平均价格。
本次基准地价更新范围为德阳市城区，总面积为203. 3273平方公里(不含水域面积)。
范围包括旌阳街道办、旌东街道办、孝感街道办、八角井街道办部分、天元街道办部分、东湖街道办部分、和新镇部分、双东镇部分、黄许镇部分。
02
一级住宅用地5512元/㎡
我们先一起来从头到尾梳理一下情况：
最近德阳政府发布了《公布实施德阳市城区土地定级与基准地价更新成果的通知》，本基准地价标准自2021年9月1日起施行。2016年印发的《德阳市人民政府关于公布实施德阳市城市规划区土地级别和基准地价的通知》（德府函〔2016〕84号）同时停止执行。
《通知》对德阳城区土地级别分布范围进行重新标定，并将基准地价进行一定调整。
这里来说下大家比较关心的住宅用地土地级别，看看你中意的项目是几级土地？德阳住宅用地土地级别范围划分：
一级住宅土地级别范围：东至庐山北路、龙泉山北路；西至华山北路、泰山南路；南至沱江路、嘉陵江东路；北至牡丹江东路/西路；
二级住宅土地级别范围：东至成绵高速；西至二重厂以东；南至富春江路（规划路）、洪湖路；北至钱塘江路（规划路）；
三级住宅土地级别范围：东至东一环路；西至西一环路；南至南湖路；北至鸭绿江江路（规划）；
四级住宅土地级别范围：东至一环路以东；西至二环路；南至石亭江与广汉市交界；北至定级范围边界。
从图上来看2021年德阳住宅基准地价划分，那就是越红的越贵，临湖的盘为啥价格高？这就已经说明了原因。
03
德阳基准地价上涨幅度如何
可以对比2016年与2021年两版《通知》中发布的基准地价表，德阳最新的基准地价相比之前基准地价有着大幅度的上升。
一级住宅用地相比2016年《通知》中基准地价上涨约51%
二级住宅用地相比2016年《通知》中基准地价上涨约81%
三级住宅用地相比2016年《通知》中基准地价上涨约76%
一般来说，基准地价是区域内土地出让的一个指导价，通常作为考核地价的最低控制线，为政府在土地使用权有偿出让时宗地地价评估提供依据。
基准地价也是范围内的土地质量差异的评价和划分，通俗讲就是土地价值分级，为提高土地使用效率提供基础数据和参考依据的。
再说直白一点， 宗地与宗地之间为啥会有价格差异？为啥有些房子从拿地之后我们就晓得它就是要卖的贵，很重要的一个原因就是基准地价。
不仅仅是德阳，全国各地很多城市都有相关标准。
各级政府可以根据基准地价制定出灵活的地价政策，通过地价差别和调整，引导或控制各类社会经济活动，落实城市规划、经济发展战略和产业政策。
举例，德阳为了城市发展需要，要大力发展高兴产业园区等实体产业，就会下调（或少涨）工业用地基准价格，为招商引资发展实体提供支持。
而如果要控制住宅或商业等房地产业过于旺盛的需求，就会上调住宅和商服类用地基准价格。所以不仅土地供应量，价格也是掌握在庄家手中的。
04
基准地价上涨如何影响房价
最后，我们来聊下基准地价对于房价的影响：
基准地价更多是参考意义，土地最终的成交价格由市场决定，而要影响到房价，最终的成交楼面价与市场，才是决定因素。
在我们接触到的土拍中，优质开发用地很少有底价成交的案例，房价能够包住成本，销量能够满足周转，开发商就会义无反顾地奋勇拿地，开发商最终的举牌价格，大多与基准地价无关。
反之，楼市下行，销量低迷，开发商拿地意愿必然走低，有可能出现土地流拍的的情况，土地底价都卖不出去的时候，政府部门甚至会主动降低基准地价，从价格端刺激房企拿地的热情。
所以，基准地价难以推动房价上涨，但楼市冷暖可以决定基准地价的上涨或下调。
在市场上有很多例子向我们证实，房价的波动与市场的变化有关，高地价≠高房价。
比如德阳土拍天花板，世茂璀璨天城。1082万/亩的成交价格，4918元/㎡的成交楼面价就注定了世茂璀璨天城的价格不会低。
而在市场进入低密或是项目因为去化压力，价格都有了不小的下降，甚至还有7千多的特价房，比成交楼面价仅仅高出不到3000元/㎡！
不过话说回来，基准地价的大幅提升也代表着德阳城市发展的步伐的加快，这代表着目前的德阳城市公共服务都在不断提升，基准地价的完善可更好地反映土地市场状况，对实现土地资产价值、优化土地资源配置、促进土地节约集约利用和土地市场的健康发展具有重要意义。
再说一次，不光基准地价难以推动房价上涨，棚改也收官了。基准地价与房价之间有一定联系，但没有直接影响。
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