一位企业家：

今年，我在福田福华路投资了一家商铺，总价880万元，月租3.5万元，回报率近5%。 在当前经济不景气的情况下，只有CBD地段才能实现如此高的商铺回报率！

数据显示，福田CBD商圈已进入成熟阶段，目前一线商铺销售均价已突破50万/㎡。

你去看灯光秀了吗？

如果要问现在深圳“最受欢迎”的地方，那一定是福田CBD灯光秀了。 自9月28日晚“辉煌新时代”深圳中心区灯光秀正式亮相以来，迅速成为全国关注的焦点。

你知道吗？ 仅国庆假期，9天内就有112万人次来到市民中心观看灯光秀，成为深圳新的“人气王”！

直到今天，每天晚饭后仍有大量市民与朋友一起前往福田中心区观看灯光秀。 以近600米长的平安金融中心为引领，福田中心区5个广场的35座建筑展示和绿灯每晚上演一场震撼人心的灯光夜秀。

此次灯光秀也展现了福田CBD强大的人群聚集效应。 其中，繁华的商圈也发挥了吸引人群的重要作用。

随着深圳福田CBD建设接近尾声，由“市民中心-会展中心-购物公园”组成的中央商务区已逐步形成。 在市民中心广场、中央书店、美术馆、音乐厅等配套设施的支撑下，已逐步形成。 极大覆盖了“游客、会展消费者、高端写字楼白领”等主要消费群体，使福田CBD商铺真正成为日不落的商业象征。

深圳中央书店夜景

福田Cocopark、皇庭广场、中心城购物中心、地下城连线等组合，形成强大的消费磁场。 官方数据显示，2017年仅皇庭广场年客流量就达2200万人次，节假日平均客流量10万人次。 日最高客流量15万人次。

强劲的客流也给商家带来了可观的业绩。 数据显示，H&M深圳区销售额第一、博纳影城销售额深圳区第一、盒马生鲜门店销售额深圳区第一……位于福田CBD商圈。

福田皇庭广场内景

数据显示，福田CBD商铺租金也逐年上涨：

2011年，大型百货商场商业租金为400元/㎡/月，一线临街商铺租金达到3000元/㎡/月； 2015年，福田CBD商圈百货商铺商业租金达到650元/㎡/月，一线商铺租金达到4500元。 /㎡/月，售价35万/㎡左右； 到2017年，一线商铺售价已突破50万。

深圳、东莞工厂老板Jacky：

事实上，CBD高租金回报率是世界各地的通行做法。

租金最贵的商铺都在CBD

戴德梁行最新发布的《全球主要零售街道年度报告》显示，2017年，铜锣湾继续是全球第二贵的零售街，平均每平方英尺年租金为2,725美元，相当于人民币19.4万元/平方米。 同样靠近城市核心商业区、租金位居全球前列的还有曼哈顿第五大道、东京银座等。

为什么全球租金最贵的商铺都聚集在CBD？

主要原因是CBD的规划最为特殊。 办公、配套、酒店、住宅等物业占总面积的70%，远高于商业比例。 投资巨头看中CBD集聚最佳区位和资源的优势。 竞相抢夺CBD稀缺金店。

从香港中环CBD、曼哈顿第五大道、东京银座的商铺租金数据可以看出，CBD的特征决定了它代表着未来的消费趋势。 其优越的区位条件、庞大的消费群体、强大的消费能力，对生意有着绝对的影响力。 吸引人之处在于，店铺距离CBD中心越近，店铺的投资回报率就越高。

福田CBD夜景

这也可以解释为什么福田CBD商铺的租金如此之高。 深圳商铺租金水平虽然未跻身全球前十，但未来发展潜力巨大。

从下面深圳商铺十年价格走势图（2007-2017）可以看出，2017年深圳商铺租金为295元/㎡，租金较前两年大幅上涨。 业内人士表示，未来深圳的店面租金和销售价格都将走上快车道。

福田CBD商圈已进入成熟期，快速成长期已经过去。 目前一线商铺销售均价已突破50万/㎡。

对于想投资商铺的人来说，有没有像福田CBD这样还处于开发初期、商铺性价比高的商圈呢？

它确实存在。 这里是龙岗中心城的万科广场商圈。

三馆一城，媲美福田CBD

据了解，万科广场是超140万平方米的城市运营综合体项目，涵盖约6600个高端住宅组团、约35万平方米商业集群、约25万平方米商业体量、约5.9万平方米商业空间。红立方（科技馆、青少年宫、公共艺术馆、城市规划馆）等综合城市功能。

仔细分析，万科广场商圈与福田CBD有着惊人的相似。

龙城广场=市民中心

龙城广场夜景

龙岗区政府所在地龙岗龙城广场相当于福田的市民中心广场。

与福田市民中心一样，龙城广场周边也是该区域配套最成熟的地方。 这里有“三馆一城”，就像福田市民中心区一样，有图书馆、少年宫、科普馆。 是龙岗的中心区域。 不久前，三个图书馆相继开放。

龙岗三馆“深圳红立方”

如上图所示，“深圳红立方”又被称为龙岗的“三馆”。 位于龙岗中心城核心区，占地面积14363.09平方米，建筑面积59827.16平方米，总建筑面积38500平方米。 共5层，地下2层，塔高23.9米。 由科技馆、青少年宫、公共艺术馆（含规划馆）三部分组成。

该区得天独厚的市政配套设施，带来了大批休闲人群，打造了龙岗区最繁华的商圈。

万科广场/万科里=

皇庭广场/Coco Park

在万科广场商圈，最繁华的购物中心就是万科广场。 这里的生意非常红火，周末更是人满为患。 如果你迟到了，就没有停车位了。 这相当于福田皇庭广场、Coco Park、南山海岸城。 汇聚了龙岗最时尚的餐饮、服装、影院、儿童教育等品牌。

目前龙岗万科广场周末客流量为6万至7万人，工作日为4万至5万人。 年客流量达1600万人次。 可以说，现在的人流量非常巨大，已经接近南山海岸城了。

万科广场效果图

除了万科广场，还有最近开业的万科广场二期——万科里。 万科里是一个24小时营业的购物中心，可以随时随地满足您购物和美食的欲望。

虽然1月份才开业，但目前万科里周末客流量在4万到5万人，工作日在2万到3万人左右。 预计年客流量近1000万人次。

龙城万科利效果图

而从品牌角度来看，龙城万科利推出了中影星国际影院（观影）、迪卡侬（运动）、GAP（快时尚）、超级物种（精选）四家主力店，代表了都市人的主流生活追求年轻人。

龙岗第一高楼=

平安金融中心

万科广场商圈还拥有近百万平方米的高端商务面积，堪比福田CBD写字楼群。

其中包括龙岗第一高楼万科时代广场，高度超过200米。 万科时代广场是万科在龙岗打造的地标性写字楼。 其在龙岗的地位相当于福田CBD的平安金融中心。

除万科广场自有约35万平方米的商务办公集群外，周边1公里范围内还拥有40万平方米的高端商务集群，包括根中时代广场、珠江国际中心、荣超盈龙大厦等。宛平龙岗近百栋建筑拥有一流的商务设施和十分浓厚的行政商务氛围。

大量的高端商务人士也为周边商户提供了强大的高消费群体。

万科广场最后一批关店

涛哥了解到，万科广场即将关门，其最后一批商铺已于近日开业——万科时代广场。 9市9街中央大街店。

919块位图

919街位于万科广场V公寓裙楼。 这是一家纯粹的临街店。 紧邻龙岗最高写字楼万科时代广场。

该写字楼是目前龙岗区最高端的商业写字楼。 未来将引入高端商业写字楼，楼下裙楼也将引入高端商业业态。 未来的租金水平可期。

而且，万科广场本身就拥有超过10万人的稳定消费群体。 此外，周边3公里范围内还有五星级酒店、百余个住宅区、甲级写字楼、三大商场、十楼一城。 、双地铁入口等，汇聚了高端住宅人群、中心商务人群、娱乐休闲人群等，带来庞大的客群随潮流穿梭，蕴藏着巨大的商机。

万科时代广场即将关门，十九街最后一批商铺目前已推出，面积从10平米到300平米不等，价格令人惊喜。 万科年底正向全年使命冲刺，因此其股价才会如此令人惊讶。 投资开店的朋友可以密切关注。

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由陶文杰创立，陶文杰在深圳拥有15年房地产行业经验。 曾任南方都市报首席地产记者、新浪乐居深圳观汇总编辑、深圳公司副总经理。 现任深圳壹号地产主编，创办《文杰找房》。

参与乐居纽交所上市敲钟，两次赴世界顶级商学院宾夕法尼亚大学沃顿商学院进修，多次前往美国、日本、新加坡等国考察房产，并荣获“中国微博十大房地产媒体人”称号。

涛哥深耕深圳房地产，擅长区域分析和选楼。 脚踏实地，见多识广，近十年来深圳稍有名气的新项目他都踏足了。 在关键时刻，我们将保护您的房地产市场决策。 小圈子里有790多名资深投资人。

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