地产行业周报：短期板块轮动及补涨机会仍存 主题角度关注地方国企及园区类房企

周度观点：2014-2015年以民企转型与地方国企改革主题为主。2014年楼市下行，多家机制更灵活的民企寻求转市型场，认为房企资金实力雄厚、政企关系较好，转型带来较大想象空间， *ST宜康(已退市，原宜华地产、转型医疗）、东望时代（原浙江，广转厦型文旅）、天府文旅（原莱茵置业，当时转型体育）2014-2015年累计上涨602%、162%、706%。同时地方国企改革标的也受到青睐，如天健集团（定增员工持股、引入战投）、绿地控股（借壳金丰投资上市）2014-2015年上涨164%、214%。

当前主题角度建议关注地方国企及园区类房企。与2014年类似，当前楼市持续低迷部分房企转型更迫切，但我们认为不同于2014-2015年以民企转型为主，当前多数中小型房企资金仍较紧张、且面临保交楼、去库存压力，而大型房企地产体量较大，难以完全去地产化且股价弹性不足，建议关注地方国资背景的中小型房企。同时随着二级市场科技板块估值攀升，园区类房企主题性机会亦值得关注。

重申短期关注轮动及补涨机会，中期维度拥抱优质房企。短期市场风险偏好提升、叠加楼市尚未企稳，资金对地产关注度降温，板块轮动及补涨角度，建议关注中国海外发展、招商蛇口、绿城中国、越秀地产、贝壳-W、新城控股等；中期维度我们认为“好房子”止跌回稳、优质房企逐步走出业绩低谷趋势未变，仍建议关注建发国际集团、华润置地、滨江集团等优质房企；主题角度关注地方国企及园区类房企。同时持续看好华润万象生活、招商积余、保利物业、中海物业、绿城服务等细分领域头部企业。

政策环境监测：上海明确“好房子”规定，广州、东莞优化房地产供需政策。

市场运行监测：1）成交环比上升，后市有待观察。本周(9.20-9.26)重点50城新房成交1.7万套，环比升11.7%，重点20城二手房成交1.9万套，环比升3%。9月（截至26日）重点50城新房月日均成交同比降19.2%，环比升2.5%；重点20城二手房月日均成交同比升18.4%，环比升9.7%。2）库存环比上升，去化周期21.9个月。截至9月26日，16城取证库存9219万平，环比升0.6%，去化周期21.9个月。

资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行124.8亿元。2）地产股：本周房地产板块跌0.16%，跑输沪深300（1.07%）；当前地产板块PE（TTM）68.06倍，估值处于近五年99.34%分位。

风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。

雅乐科技：社交“独角兽”以游戏撬动第二增长曲线

“社交+游戏”生态壁垒已成 变现能力日益凸显

雅乐科技第三季度的财报可以说是为行业送来一阵“暖风”。2022年第三季度对许多社交媒体公司而言并不好过，从各公司的Q3财报数据来看，Snap当季收入增速创历史新低，拥有facebook、Insgram的全球社交巨头Meta净利润同比下滑52%，Twitter用户增长放缓，净亏损扩大至1.75亿美元。

而以语音聊天室起家，深耕中东地区的雅乐科技却增势喜人，不仅营收和月活用户数稳定增长，付费用户数的增速更是亮眼。规模扩大的同时，盈利能力也在增加。这表明雅乐的业务布局已经产生了驱动企业高速发展的飞轮效应，两大核心产品Yalla和Yalla Ludo围成的“社交+游戏”生态壁垒已成。

雅乐科技不仅当下的发展势头良好，未来的利润空间也具有非常大的想象空间。财报显示，雅乐ttm净利润为8153.07万美元，远低于行业平均值的32.67亿美元，但增速排名却为行业第6。

在宗教盛行、文化多元的中东，雅乐是如何“打动”中东消费者，并将其成功变现的呢？松果财经认为，雅乐做对了两件事。

第一是精准化的本土运营策略。例如Yalla这款产品，表明上看是一款“平平无奇”的语音聊天室，但是产品设计其实是借鉴了中东地区传统社交形式——Majlis集会,将中东人长期以来喜欢的线下聊天、互赠礼物、同玩游戏等形式搬到了线上，满足了中东年轻人日益增长的社交需求。

第二是以用户体验为核心的的产品设计理念。广告一向是社交媒体的营收大头，Facebook的广告收入占其总营收的98%，腾讯的广告业务营收占比也达到了20%。与此形成对比的是，雅乐的产品Yalla 平台上不存在任何广告，而且操作界面简洁，给了中东消费者“干净纯粹”的社交体验。

当雅乐在中东的“社交+游戏”生态壁垒成型，变现能力日益凸显之际，出人意料的股价跌落提醒着雅乐，市场正在发生的变化。

中东社交市场竞争加剧 延伸价值链迫在眉睫

中东地区目前人口突破了5亿，4G网络实现了全覆盖，但使用移动互联网的人口却刚超过2亿，对社交企业而言，市场潜力巨大。此外，中东还有着全球顶尖的消费能力，据统计，2021年中东人均GDP高达15807美元。

这样一块“肥肉”不仅令Meta、Twitter等社交巨头们虎视眈眈，新晋的破局者也层出不穷。Google Play显示，沙特app畅销榜Top100中有50款社交泛娱乐app，土耳其市场更多，阿联酋有30款。

中东市场的泛娱乐app多为“语聊房+游戏”的模式，与Yalla的功能定位重合，其中 YoYo 和 YoHo等app甚至算得上直接“照搬”Yalla的模式。

与不愿“入乡随俗”的facebook、Insgram等美国社交巨头相比，这些“模仿”Yalla的新入局者更需要警惕，虽然这些企业目前在产品成熟度、运营策略方面与雅乐相差甚多，而且雅乐“美国上市的阿联酋独角兽”的“身份”让其在当地政府心中的分量颇重。短期来看，雅乐在中东市场的地位仍然十分稳固，但从中长期来看，中东社交市场竞争会越来越激烈，面对压力，雅乐仍需要以创迎变,延伸价值“微笑曲线”。

加码游戏业务是一条摆在眼前的道路。第一是因为社交和游戏可以相辅相成，游戏丰富了社交的多元性和趣味性，社交又可以为游戏引来可沉淀的有效流量。第二是雅乐目前的社交app由于没有广告收入，但企业的发展又需要巨大的现金流，发力“现金奶牛”游戏业务是水到渠成。

事实上，雅乐科技的重度游戏布局已经在北非落下“关键一子”

《Merge Kingdom》北非上线 雅乐寻找第二增长曲线

财报显示，雅乐第三季度8006.2万美元营收中，社交实现营收5618.2万美元，同比增长4.31%，游戏业务实现收入2388.0万美元，同比增长36.86%，虽然游戏的金额贡献不如社交，但是增速却遥遥领先。被称为“中东小腾讯”的雅乐，也希望像腾讯一样，完成从社交霸主到游戏王者的转变。

2021年，雅乐成立子公司Yalla Game，负责中东和北非地区的中重度游戏业务，首款重度SLG游戏《Merge Kingdom》已在在北非地区国家推出测试版，开始收集用户数据并以此来调整产品，预计将在Q4财报中分享更多具体情况和细节。

管理层还透露，公司正计划在中东和北非地区发行第二款硬核游戏，预计将于今年年底公布更多细节

可以看出，雅乐正在发力游戏业务来寻找第二增长曲线。但雅乐目前的游戏业态仍以主打社交休闲为主，例如Yalla Parchis、Yalla Ludo等，玩法为飞行棋和棋牌类，缺乏能带给用户深度沉浸式体验的游戏产品，第四季度《Merge Kingdom》能否正式公测上线，以及上线之后的玩家数量、收入现金流等数据，对雅乐的后续股价和未来发展路径至关重要。如何将对中东地区风土文化的了解融入到实际的游戏体验和玩法中是产品成功与否的关键。

重度SLG游戏产品的推出，意味着雅乐将会在游戏领域面临腾讯、暴雪、艺电等全球游戏巨头的压力，压力测试的结果虽未可知，但不管在哪个市场，红海或是蓝海，赛道是否拥挤，始终不变的是，不断增强自身旗舰产品的可玩性，加快提升精细化本地化运营思维，持续优化用户获取渠道等才是取胜的关键。胜无定在,制胜在人，雅乐的光芒才刚刚开始闪耀。

美好的未来

基本解释

(1) （形）就要到来的；为期很近的（时间）。

(2) （形）还没有到来的；为期较远或很远的。

(3) （名）将要到来的较远的时间。

(4) （名）光明的前景。

(5) （名）希望。

偏正式：未〔来

未来的世界是你们的。（作定语）展望未来；明天会更美好。（作宾语）未来还是个未知数。（作主语）

现在、过去

近义词

将来、他日、来日、异日、另日、改日

反义词

过去、从前、已往、畴昔

英文翻译

1.（将要到来的） coming; approaching; next; future

2.（将来） future; tomorrow

详细解释

未来 wèilái

(1) ∶将来的光景

美好的未来

(2) ∶从现在往后的时间

未来的一年

(3) ∶将来

中国为未来之国。——清· 梁启超《饮冰室合集·文集》

(1).没有到来；不来。《楚辞·九歌·湘君》：“望夫君兮未来，吹参差兮谁思？”《北史·乐运传》：“婴径尺之鳞，其事非易；下不讳之詔，犹惧未来。更加刑戮，能无钳口？” 唐 韩愈 《感二鸟赋》：“及时运之未来，或两求而莫至。”《水浒传》第十八回：“知县相公早衙方散，一应公人和告状的都去吃饭了，未来。”

(2).谓尚未发生。 晋 葛洪 《抱朴子·安贫》：“明哲消祸於未来，智士闻利则虑害。”

(3).佛教语。指来生，来世。《魏书·释老志》：“浮屠正号曰佛佗……凡其经旨，大抵言生生之类，皆因行业而起。有过去、当今、未来，歷三世，识神常不灭。凡为善恶，必有报应。” 北齐 颜之推 《颜氏家训·归心》：“凡夫蒙蔽，不见未来，故言彼生与今非一体耳。” 唐 寒山 《诗之二六八》：“今生过去种，未来今日修。只取今日美，不畏来生忧。” 清 纪昀 《阅微草堂笔记·滦阳消夏录三》：“至罪在心术，则为阴律所不容。今生已矣，勉修未来可也。”

(4).将来。 杨沫 《青春之歌》第一部第二章：“书籍培养了她丰富的想象力和对于美好未来的憧憬。” 丁玲 《梦珂》二：“于是她便整天的躺的床上，像回忆某种小说一样的去想到她未来的生活。”

(5).指将来的光景。 杨朔 《永定河纪行》：“这条河是未来，也是现实。” 艾青 《光的赞歌》八：“我永远歌颂光明。光明是属于人民的，未来是属于人民的，任何财富都是人民的。”如：幸福的未来。

(6).即将到来。 巴金 《灭亡》第十五章：“打了一些时候，被打者的叫骂声也减弱了，两位警察先生似乎打够了，现在怒气没有了，心里在盘算未来的奖赏。”如：未来二十四小时内有暴风雪。

成语（Idiom）：未来可期

发音（Pronunciation）：wèi lái kě qī

基本含义（Basic Meaning）：指未来的前景非常广阔，有很大的发展潜力。

详细解释（Detailed Explanation）：未来可期是指对未来的发展抱有很大的希望和信心。它强调未来的前景非常广阔，有无限的可能性，鼓励人们积极向前，追求梦想。

使用场景（Usage Scenarios）：这个成语常用于鼓励、激励他人，表示对他人的未来发展充满信心。也可以用来形容一个人的前途光明，有很大的发展潜力。

故事起源（Story Origin）：这个成语的起源并没有明确的故事，但它可以追溯到古代的文化传统中。在古代，人们相信未来是可以预测和规划的，因此对未来的发展抱有很大的期望和信心。

成语结构（Structure of the Idiom）：未来可期由四个汉字组成，每个汉字都有自己的意义，结合在一起表示未来的发展是可以预期和期待的。

例句（Example Sentences）：

1. 他在学业上取得了很大的进步，我相信他的未来可期。

2. 尽管现在遇到了一些困难，但只要我们坚持努力，未来一定是可期的。

记忆技巧（Memory Techniques）：可以将这个成语拆解成每个字的意思进行记忆，同时可以联想到未来的发展是可期待的，充满希望和潜力。

延伸学习（Extended Learning）：可以进一步学习相关的成语，如“光明的未来”、“展望未来”等，来扩展对未来的表达方式。

举例不同年龄层学生对这个词语的造句：

1. 小学生：我相信只要我努力学习，未来可期。

2. 初中生：老师鼓励我们说，只要我们努力，未来一定是可期的。

3. 高中生：尽管目前面临很多选择和困难，但我相信我的未来可期。

4. 大学生：大学是我实现梦想的起点，我相信我的未来可期。

5. 成年人：无论年龄多大，只要我们不断努力，未来都是可期的。