衣食住行是人民的基本需求，住房是重要的民生商品。然而，近10年来，我国经济逐渐走上过度依赖房地产开发的增长模式，扭曲了住房供求关系。房屋逐渐演变成投资品和奢侈消费品。大量资金特别是银行资金聚集在房地产行业，导致一二线城市房价过快上涨，吹大经济泡沫，扭曲经济关系。炒房、追求快速致富成为社会普遍价值取向。买房难、房价高困扰着广大群众，高房价成为广大群众普遍关心和十分无奈的问题。可以说，房地产存在的问题是当前和今后一个时期我国共享发展的重大障碍。近年来，国家出台了一系列房地产调控政策。 虽然在抑制不合理住房需求、防范金融风险、遏制部分地区房价过快上涨等方面取得了一定成效，但一线城市房价过高、二线城市房价过快上涨的问题并没有根本解决，房地产行业深层次矛盾还远没有得到解决。需要更加客观真实地分析房地产行业存在的问题，有针对性地采取更加有力的措施，采取综合措施，促进房地产行业持续健康发展。

商品房完全市场化定价机制是房地产问题的根源

在城镇住房制度设计上，我国主要借鉴新加坡住房模式，将居住住房分为政策性住房和商品房两大类。基本思路是，政策性住房包括经济适用房、限价房和廉租房等，目的是满足普通民众特别是低收入群体的住房需求。政府通过减税降费等方式降低建设成本，投入资金参与房地产开发商联合建设，规定在获得合理利润（一般不超过10%）的前提下制定房屋销售价格和租赁价格，使广大民众买得起、住得起。商品房是针对购买力强的群体特别是高收入群体的住房，政府可以通过土地出让、税费等方式获得收益，同时让房地产开发商全权决定房屋销售价格。按照这种制度设计，政策性住房制度将住房视为民生商品，具有政府让步、控制房价、开发商利润有限等特点。 在我国现阶段的发展下，应成为住房供给主体；商品房制度将房地产行业视为完全市场化的行业，商品房可以自由定价，具有获取巨额利润的基本特征，但只能作为满足住房需求的补充。据分析，正是房地产行业实行的“双轨制”定价机制，以及商品房自由定价带来的巨额利润，导致了房地产行业出现了房价过快上涨等一系列问题：

一是商品房供需两旺，价格疯涨，空置现象严重。商品房的自由定价机制和高利润特性，使得商品房除了住房功能外，还兼具金融产品功能，导致商品房供需两旺，价格疯涨。从供给端看，不少投资者（包括国际游资）为了获取高额利润，在银行的支持下进入商品房开发领域，导致商品房供给量大。从需求端看，除了少部分以住房为目的购买商品房的人外，大部分人出于对房价上涨的预期，将商品房作为投资保值的金融产品，从而形成了巨大的“虚拟”需求，商品房供需两旺的格局。 事实上，正是这种追求暴利的“虚拟需求”，将商品房的价格推离了其实际价值而不断上涨，吸引了更多追求暴利的企业和金融机构进入商品房开发领域，建造更多的商品房，从而形成需求增长、价格上涨、供给增加的恶性循环。商品房价格的不断增长，也带动了二手房价格的上涨，从而推高了房地产行业整体价格水平，也带来了一波又一波的财富创造浪潮。北京等一线城市居民住房资产年均升值幅度在20%左右，近几年每户升值幅度至少在100万元左右。这是国民收入分配机制最大的扭曲。正是由于商品房购买者炒房，导致大量商品房空置，造成社会资源的巨大浪费。

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二是政策性住房需求旺盛，但供给不足，供给严重不足。随着我国居民生活水平的提高和城镇化进程的加快，居民住房需求呈现持续刚性增长趋势，形成了巨大的政策性住房需求。但由于政策性住房利润率远低于商品房，房地产开发商不愿开发，只能与商品房​​配套开发，导致政策性住房开发严重不足，成为稀缺商品。群众为了满足基本住房需求，只能购买高价位的商品房。在一些一线城市，几代人凑钱还贷给子女买房，巨大的还款压力成为年轻人难以承受的负担，大大降低了城市居民的生活质量和一线城市吸引人才的能力，将制约一线城市的经济活力。

第三，各方利益不一致，房地产调控难度极大。房地产的参与主体主要有中央政府、地方政府、银行等金融机构、房地产开发商、刚需购房者、投机者等。除了刚需购房者和中央政府之外，没有人希望房价下跌。地方政府把房地产业视为支柱产业，发展商品房不仅能带动地方经济增长，还能通过地价、税收等获得大量土地财政收入，成为重要的财政来源。而且，商品房价格越高，聚集资金的能力越强，收益越大。因此，在房价调控中，地方政府缺乏主动降低房价的动力。房地产开发商和投机者是房地产暴利的受益者，也是高房价的直接推手，他们最不希望房价下跌。银行等金融机构作为房地产投资的主要来源，势必会担心房价下跌导致坏账增加，不希望房价下跌。 中央从照顾民众利益、防止经济泡沫的角度希望房价下跌，但从促进经济增长的角度又希望房价不要下跌过快。在这样的房地产利益格局下，中央调控房地产难度极大，各项调控措施难以真正见效。

概括起来，正是房地产政策的“双轨制”定价机制，使得商品住房可以自由定价，且具有暴利的特点，吸引了大量资金对商品住房进行开发和投机，形成了商品住房虚拟的“供需两旺”格局，导致房价暴涨，大量住房浪费；同时，由于政策性住房实行限价，开发商利润薄，政府利润微薄，导致开发资金短缺，房源严重短缺，使政策性住房成为稀缺商品。由此，导致当前房地产开发出现了非常极端的“一热一冷”局面：一是政策性住房发展“过冷”，政府为了满足群众的基本住房需求，需要投入大量资金建设经济适用房、廉租房等政策性住房；二是商品住房发展“过热”。 国家必须采取措施限制资金流入商品住房领域，比如在北上广深等一线城市采取必要的限购措施，避免因高房价引发我国经济泡沫现象。

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房地产行业的问题如果不迅速得到解决，后果将非常严重。

第一，高房价导致严重的经济泡沫。我国房价大幅上涨的背后，是价格严重偏离价值、住房功能严重异化的基本事实。据调查，目前北京主城区商品住宅的开发成本（含地价）仅为1万元/平方米左右，而平均销售价格约为6万元/平方米，高出成本6倍以上。同时，高房价引发的经济泡沫问题凸显。这说明我国房价特别是一线城市房价已经严重超出我国经济发展阶段和居民承受能力。

二是导致金融风险不断加剧。由于房地产的高收益，商业银行的资金大量涌入，这不仅是导致房价过快上涨的重要因素，而且也带来了巨大的金融风险。据估计，目前房地产行业投资的资金有一半以上来自银行贷款。如果任由房地产泡沫扩大，一旦泡沫破裂，将给银行乃至整个国民经济带来极大风险，造成灾难性的后果。这一轮房地产去库存，本应鼓励三四线城市居民买房，但银行资金实行一刀切的房贷首付政策，导致大量银行资金聚集在一二线城市，演变成又一轮房地产投机，造成一二线城市房价暴涨，进一步吹大经济泡沫，加剧金融风险。

三是导致居民贫富分化。商品房的暴利机制，除了让房地产开发商受益，也为投机者牟取暴利创造了机会。近年来，北上深广等一线城市房价年均涨幅超过20%，意味着这些一线城市居民的住房资产价格年均上涨20%，平均每户房产价值年均增加100万元以上。不合理的房价机制，相当于一次又一次的造富运动。北上深广等一线城市居民不知不觉就成了资产500万至1000万的中产富裕阶层，一些炒房者资产动辄几千万到几亿甚至几十亿，而三四线城市居民房产价值却只有几十万左右。 在农村，由于农民住房不能像商品房那样上市流通，导致住房价值不但没能升值，反而贬值。可以说，不合理的房价机制是对三四线城市居民，特别是广大农民最大的不公平，拉大了人民之间的贫富差距，与共享发展理念格格不入。

四是导致社会价值观扭曲。由于炒房赚钱容易，逐渐形成了全国性的炒房热潮。为获得购房配额，不少家庭甚至假离婚，造成排队离婚的闹剧。多数居民借钱买房牟利，在社会上形成“食利者”阶层，形成“赚钱容易，靠老实劳动赚钱难”的不良现象，严重毒害了社会风气。过高的房价不仅抬高了企业成本，降低了城市竞争力，许多实体企业纷纷逃离一线城市。

五是导致社会资源浪费和实体经济空心化。商品房投资回报率高，使其“虹吸效应”凸显，吸引了大量投资。制造业企业为了在商品房开发这块“蛋糕”上分得一杯羹，纷纷从主营业务中抽出资金参与房地产开发，出现“大公司建房，小公司炒房”现象。巨额资金投入商品房开发，导致商品房源大量涌现，而需求方则以投机者为主。在不断推高房价的同时，商品房空置率不断上升，造成社会资源的巨大浪费。资金向商品房转移，也导致制造业等实体产业空心化，也是加工贸易企业大规模向东南亚国家转移的重要因素。而国家鼓励的高新技术产业和科技创新领域，由于资金不足，难以尽快发展。

实施新建商品房最高限价政策是解决房地产行业问题最有效的办法

分析房价无序上涨的原因，核心问题是商品住宅定价机制随意性，即房地产定价脱离其实际价值，导致房地产行业出现暴利机制。

解决房地产行业的问题，必须标本兼治，从根源入手，有针对性地采取措施。为此，建议以抑制房地产行业暴利为切入点，完善房价调控措施，对新建商品住房实行最高限价政策。具体思路是：把房地产定位为满足人民群众基本需求的民生商品，限制投机，加大对商品住房价格的政府调控力度，在科学评估的基础上，按照成本加合理利润的原则确定和实施新建商品住房最高限价政策（例如在20%以内），纠正定价机制过度市场化的问题。采取这样的措施，可以促使房价尽快回归合理水平，避免经济泡沫，促进房地产行业步入健康发展轨道，满足广大人民群众的住房需求。理由如下：

第一，有利于促进房价总体回归合理水平，控制房价非理性上涨。新建商品住宅实行最高限价政策，意味着新建商品住宅的售价不会高于建筑成本加上合理利润，这将促进新建商品住宅价格回归合理水平。这个价格水平将大大低于目前商品住宅的市场价格，可以带动二手房价格回归合理水平，从而实现总体控制房价的目标。

二是有利于减少投机性住房炒作，避免社会资源浪费。对新建商品住宅实行最高限价政策，将新建商品住宅投资利润率控制在不超过20%的范围内，从而破除商品住宅暴利的特征，从而大大降低商品住宅投机的动机，减少对商品住宅的不合理需求，将当前对商品住宅的“虚需求”转变为实需求，扭转目前商品住宅空置过多的局面，避免社会资源的浪费。

三是有利于增加低价住房供给，满足群众住房需求。商品房实行最高限价政策，房地产利润水平仍高于制造业等行业，并不影响社会资金发展房地产的积极性。同时，由于商品房和政策性住房的投资回报率大致相当，相比商品房，保障性住房由于政府减税、土地收益等政策，房价会更低，需求会更旺盛，有利于引导商品房开发资金进入政策性住房建设领域，尽快增加低价住房供给，满足群众基本住房需求，缓解政府出资建设政策性住房的巨大财政压力。同时，随着消费水平的提高，居民住房需求将呈现持续刚性增长的趋势，房地产仍将是国民经济的支柱产业。

实施新建商品住房最高限价政策是可行的

实行政府主导的市场经济模式，是中国特色社会主义的重要特征，也是我国改革开放四十年来的成功经验。按照政府主导的宏观调控模式，我国目前已实现绝大部分商品价格市场化，但对关系国计民生的商品，仍实行必要的价格管制政策，如电价、水价、铁路货运费集中调控政策，药品价格、航空运输票价最高限价政策，以防止企业暴利，保障有效供给，满足人民群众的基本需求。例如，对航空旅客票价实行最高限价政策，不仅没有制约民航业的市场化进程，反而大大促进了民航业的市场竞争，其效果有目共睹。

住房是民生商品，在当前房价高企、市场化合理定价机制失效的情况下，对商品住房实行最高限价政策，是适合我国国情的房价调控政策，对于国家价格管理部门来说，有现成的操作办法和实践经验可以借鉴，可以尽快推行。

对商品住宅实行最高限价政策，也是一些发达国家控制房价的成功经验。

长期以来，一些发达市场经济体在调控房价方面积累了许多成功经验，德国就是典型。德国多年来房价走势保持稳定，最重要的经验就是政府在房地产市场调控中发挥了很大的作用，严格控制房价。德国建立了科学的房地产价格独立评估机制，对地价、房价、租金等实行“指导价”制度。制定并实施了《联邦建筑法》，各地成立“房地产公共评估委员会”，制定具有法律效力的地方“基准价”或“指导价”。《联邦建筑法》规定，所有房地产交易都有义务参考房地产指导价，但可以在合理范围内浮动。对德国来说，最重要的是建立“执行威慑机制”，使“指导价”能够依法有效执行。 该国《经济罪法》规定，房地产开发商制定的房价如果超过“合理房价”20%，就是“超高房价”，将构成违法行为，受到处罚；如果超过50%，就是“房价暴利”，将触犯刑法，构成犯罪。卖方将被处以更高的罚金，甚至最高可判处3年有期徒刑。同时，德国还利用房地产税、房屋交易税、差价利润税、房屋不动产税、出租房屋资本利得税等一系列税收政策，压缩“低买高卖”的房地产投机者的利润空间，遏制房地产开发商和投机者获取超额利润。

一些操作建议

抑制房价过快上涨、保障居民基本住房需求，是事关全局、维护社会和谐稳定和公平正义的重大问题，也是促进共享发展的紧迫任务。对新建商品住房实行最高限价政策，是促进房价回归合理水平、促进房地产行业健康发展的现实选择，应尽快实施。具体建议如下：

一是明确工作思路。建议按照果断决策、周密部署、全面支持、稳步推进的原则，尽快制定工作方案并积极稳妥实施。

二是科学制定新建商品房销售价格最高限额。建议各级价格部门或政府认可的独立房地产评估机构在科学成本测算的基础上，按照成本加合理利润(利润率不高于20%)的原则，制定新建商品房最高销售“指导价”。

三是严格执行新建商品房最高限价政策。最高限价具有法律效力，必须在房地产交易中严格执行。房地产开发商制定的房价超过“指导价”的行为，属于牟取暴利，应当予以严厉处罚，情节严重的，将追究刑事责任。

四是营造政策落地的良好环境。尽快建立配套法律体系和中介服务环境。加强房地产中介评估体系建设，提升房地产中介服务水平。建立完善商品房最高限价配套规定，尽快制定《房地产行业反暴利法》等法规。规范房地产市场经济秩序，严厉打击开发商囤积居奇、压价售房、哄抬房价等行为。

第五，要努力降低政策实施带来的负面影响。要充分估计可能出现的风险。其中包括：资金风险问题，部分预售房被过去高价买家退还的风险，地方政府房地产收入减少可能加大地方财政压力的风险，房地产行业经济增长支柱地位暂时降低等。对于以上可能产生的成本和负面影响，要制定预案，妥善处理，把影响降到最低。

六是银行对住房贷款实行差别化首付政策。根据当前房价水平，将全国城市合理划分为一线、二线、三线、四线城市。在北京、上海、广州、深圳等城市实行90%以上最高首付政策；在武汉、郑州、济南、西安等房价上涨过快的城市实行70%以上的首付政策；在重庆、成都、兰州、沈阳等三线城市实行30%-70%的首付政策；在广大四线城市和农村实行30%以下首付政策。此举是为了促进银行资金流向三四线城市，带动三四线城市房地产去库存，防止一二线城市房价过快上涨。