没想到，周六休息，央行却加班放了个大招。有多大？涉及超过 28 万亿个人存量商业房贷利率调整，足以影响千家万户。

2019 年 12 月 28 日央行发布公告，推进存量浮动利率贷款定价基准，平稳转换为 LPR（贷款市场报价利率）。

这也意味着，2020 年 3 月 1 日起，存量商业房贷启动挂钩 LPR 定价，原则上转换在 8 月 31 日前完成。

而这部分商业房贷，就是指 2020 年 1 月 1 日前，金融机构已发放的和已签合同但未发放的，参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款，注意不包括公积金个人住房贷款。

而在 2019 年 10 月 8 日 LPR 推行后，目前接近 90% 新发放房贷，已经参考新的定价方式，不受此次影响。

1-10 月贵阳境内个人住户贷款余额

数据显示，今年 1-10 月，贵阳住户中长期贷款达到约 2611 亿元，数字的背后，都是关系这些有房贷的人。

同时，此次变动不仅仅是影响房贷，对于其他相关企业、个人的存量贷款，LPR 也全面成为利率定价的基准。

这反映出信贷脱钩传统基准利率，利率市场化改革深化，将使贷款利率及时反映市场利率变化，提升货币政策传导效果，有助于降低实体经济融资成本。

01 贵阳存量房贷如何换锚？

存量商业性个人住房贷款定价基准，如何从贷款基准利率转换为 LPR？

总的规则是，定价基准转换为 LPR 的，其加点数值为原合同最近的执行利率，与 2019 年 12 月 LPR 的差值（可为负值），并且在合同剩余期限内固定不变。

目前，大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期，为 1 年且重定价日为每年 1 月 1 日。以此为例：

存量房贷原利率：

若一笔商业性个人住房贷款，原合同期限 20 年，剩余期限为 8 年，原合同约定利率为 5 年期以上贷款基准利率上浮 10%，现执行利率为 4.9%（基准利率）×（1+10%）=5.39%。

转换 LPR 新利率：

2019 年 12 月发布的 5 年期以上 LPR 为 4.8%。

如果借贷双方确定在 2020 年 3 月 30 日转换定价基准，且重定价周期仍为 1 年，重定价日仍为每年 1 月 1 日，那么加点幅度应为 0.59 个百分点（5.39%-4.8%=0.59%）。

2020 年 3 月 30 日至 12 月 31 日，执行利率水平仍是 5.39%（4.8%+0.59%）。

在此后的第一个重定价日，即 2021 年 1 月 1 日，按照重新约定的重定价规则，执行的利率将调整为 2020 年 12 月发布的 5 年期以上 LPR+0.59%，此后每年以此类推。

可以注意到，这个例子中，2020 年，存量房贷挂钩 LPR 的第一年，贷款利率其实是保持不变的。

02 未来房贷利率如何变化？

置业者关心的重点是，2020 年挂钩 LPR 过后，第一年房贷利率平稳过渡如何实现？那么再往后会有什么变化？应当如何进行定价期限的选择？

目前，LPR 报价行包括 18 家银行，分为 1 年期和 5 年期以上两个品种。每月 20 日（遇节假日顺延）公布。

此次转换过后，基本上 2019 年 ” 老房贷 ” 什么利率，2020 年 ” 新房贷 ” 还是这样！

这也符合央行公告要求，从转换时点至此后的第一个重定价日（不含），执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。

但是，在计算方法上，已经以 “LPR+ 基点 ” 方式，替代之前 ” 基准利率 + 上浮比例 ” 计算。

就以上述例子而言，LPR 和原基准利率的差值 0.59%，在合同期限将一直存续，从而抹平可能存在房贷降低的空间。

同样的，如果享有房贷折扣，同样也会继续保持。例如上海地区的 9 折房贷，那么这个差值就为负值，相应优惠也得以延续，显示信贷契约公平。

而到了 2021 年，一切就是 LPR 的新玩法。如果 LPR 降息了，那么房贷利率也可能会降息。这也就关系到，如何与银行商定利率重定价的周期。

LPR 定价传导机制

短期来看，同一笔商业性个人住房贷款，可以在 2020 年 3-8 月之间任意时点转换，均根据 2019 年 12 月 LPR 和原执行的利率水平确定加点数值，加点数值不受转换时点的影响，银行和客户可合理分散办理。

长期而言，LPR 的期限品种依据原合同的借款期限确定，确定后在合同剩余期限内不再调整。借贷双方可重新约定重定价周期和重定价日，重定价周期最短为一年。

同时，此次也可转换为固定利率，就是维持原来的水平不变！如存量浮动利率贷款转换为固定利率，转换后的利率水平由借贷双方协商确定，其中商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。

请注意，定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。目前的机构分析显示，从中期来看，LPR 会有持续下行的趋势，也就是说贷款利率下调。因此，1 年重新定价 1 次，相对而言可在手中掌握更多主动权。

如果还有什么不清楚，也不必着急。

公告明确，贷款银行必须多方通知客户，保障消费者权益金融。

机构应利用官方网站和网点公告、电话、短信、邮件和手机银行等渠道通知存量浮动利率贷款客户，协商约定定价基准转换具体事项，依法合规保障借款人合同权利和消费者权益。

总体来说，长达几十年的房贷，并不会因为改变了贷款定价锚，短期内就发生明显改变，其目的自然也更加深远。

03 重新定价有何深远意义？

回顾此前，央行已经完成新增房贷挂钩 LPR 转换。

自 2019 年 10 月 8 日起，新发放商业性个人住房贷款利率，以最近一个月相应期限的 LPR 为定价基准加点形成，同时明确：

全国范围内新发放的首套个人住房贷款利率不得低于相应期限 LPR；

二套个人住房贷款利率不得低于相应期限 LPR 加 60 个基点；

（当时的）存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。

注：公积金房贷保持不变

由此从 LPR 改革影响路径来看，一方面，将 LPR 报价与 MLF 操作利率挂钩，直接连通政策利率到贷款利率，强化了央行货币政策对信贷市场利率的调控作用，未来央行可以通过控制 MLF 实现调控目标。

另一方面，各报价银行在 MLF 的基础上根据资金成本、市场风险要素构建贷款市场报价利率，提高 LPR 的市场化程度，打破贷款利率的隐性下限，有助于降低贷款利率平均水平。

全国 5 年期 LPR 基础利率与改革路径 ( % )